㙹䋑晙⼓絡皂刿倝馋⸷♴絡皂⚺⡤涸⡲欽⿺劼ⵖ⚥㕂㙹䋑刿倝雿㗐涯淼⛼ỻ⟋ᾈ㳟⧵ⰴ⟋Ⲅ⒟ⴣỜ㋦䘳䣢䭄朰䒸鎊殦╚帒㟺㙹䋑晙⼓絡皂刿倝僽㙹䋑刿倝劢勻涸⚺崨馋⸷կ儢劥灇瑕䫣デ黽䗄꡼곿㼋ぢⓖ峌楦侒⽰㹊倶晙⼓絡皂刿倝靆勻絡皂絡皂⚺⡤〄䮦➊⛎⡲欽㥵⡦〄䮦⡲欽㔐瘷㥩鵯❈꡼곿僽晙⼓絡皂刿倝䧭餕涸Ⱒꝶ䨾㖈կ基本结论䌕␈㟂㙾侭䱇Ἁ‡䝒‪䗶╚㠈⌄统筹主体除了作为城市更新前期规划实施方案编制的主导方，还需要承担在更新实施全过程中，统筹多元参与主体的各项分工，为各方平衡分配利益，更是确保更新蓝图科学有效，能够担当可持续实施落地的关键角色。当前阶段，政府建设类公司较为适合作为统筹主体进行城市片区统筹更新，如：地方政府平台类公司、建筑类央国企、综合型建筑规划设计院等。片区更新统筹主体主要承担以下六方面任务：组织片区城市体检、组织研究确定更新定位、识别划定片区更新范围、组织编制更新规划、组织编制更新实施方案、吸引市场专业化力量参与更新。通过与政府合作成立管理平台、实施更新全周期管理和服务，以专业化能力统筹各方等方式发挥统筹主体的作用。统筹主体要发挥好统筹作用，关键之一是在城市更新实施行动前，要以"策规算一体化"的统筹模式进行大片区统筹和小单元作战的谋篇布局，做好空间图层和经济图层等多图层全要素的综合统筹和实施方案编制，制定国有资本引导、社会资本参与、资产管理提升的资金进入和退出路径。统筹主体通过完成统筹策划、规划、资金和运营等“四个统筹”和建立城市大账、单元总账、项目子账和合作分账等“四本账册”，形成“策规算一体化”统筹创新模式。目录痦♧畎խ烁㹁鷓㹆涸絡皂⚺⡤僽灶鍒㙹䋑晙⼓刿倝ꦼ곿涸Ⱒꝶ和խխխխ㹊倶㙹䋑晙⼓絡皂刿倝涸䠑⛐խխխխ㹊倶㙹䋑晙⼓絡皂刿倝涸ꦼ挿խխխխ灶鍒㙹䋑晙⼓絡皂刿倝ꦼ挿涸Ⱒꝶխխխխ絡皂⚺⡤涸烁㹁垷䒭⿺Ⱖ♸㹊倶⚺⡤涸Ⱒ禹痦✳畎խ㙹䋑晙⼓刿倝絡皂⚺⡤涸⡲欽⿺〄䮦劼ⵖխխխխ絡皂⚺⡤涸⡲欽խխխխ絡皂⚺⡤〄䮦⡲欽涸劼ⵖ中


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⴯倝佟瘻佅䭯组1和第一章中确定适宜的统筹主体是国人破解城市片区更新难题的关键民大学国家发展与战略研究院高和资本联合课题组1大大大发展和中国发展中大大题发中资和和中资大大资合中国人民大学国家发展与合题战与和略与研发中究大和院中高和和资确定适宜的统筹主本联体是破解城市片区和合合课更新难题的关键题组2和中国人民大学资发中国题国资家大资资发合和展资资本发展和与战资资略与研究合院本高资和与资与题本中国国联国资合课题组3㹊倶㙹䋑晙⼓絡皂刿倝涸䠑⛐中题中发展发展和高发展从城市经济的角度从空间规划的角度发展资和和资题合和高和合高本资题中国资人民中发合题大学国家发高和展国与战国略合研中国国家国家4究院国家高和国家和合国家资本国家联合国课题组㹊倶㙹䋑晙⼓絡皂刿倝涸ꦼ挿资和大资大和人人合产权众多难协调和与民和大资高资合和合资金巨大有压力和合资资与中中和国发发人民资人大项目复杂难操控资资本组发学国家发民和发展展与和发展和战和和略研长效运营要求高究院高和和与题资本联与国资和资本合课政府支持更需要题组5灶鍒㙹䋑晙⼓絡皂刿倝ꦼ挿涸Ⱒꝶ和政府沟通的能力：统筹主体既需要充分了解政府对区域发展的定位并将之可操作化，也需要有与政府多部门衔接沟通处理复杂问题的经验，具备与政府顺畅沟通的能力；强信用的融资能力：信用较高的统筹主体才能够更好地与投资机构和金融机构对接，应对片区更新资金需求量高、平衡周期长的问题；代表公共利益被认可的能力：能够与多类型的产权方和利益相关方进行协调，以公共利益、长期利益为宗旨处理各方关系；中有资产获取或整合的能力：有自持资产的统筹主体面临更轻的资金压力并且国人具备更大的更新主动性，是较优的选择；民大学懂城市投资运营规律的能力：要求统筹主体具备城建和运营经验，无论是通国家过自有自营还是资源对接的途径，具备多板块的业务能力以处理片区更新中发的多环节项目内容，并支撑后续运营。展与战略资大发展和中研发展究院国发展高和国资国发资和战略资国家资和发展本和国联家国资和合国资国联资本课题组6资国国资资中资资本和国家中国国和大国国发展合院中和合资资和资和发与联资和资中人与资国国资资人民战略和资大和发展资资资资学大资国合发资资家合发展组合合与国发展与发展战资资略研合国究中院高与资合和大资本高联合组联大资合课题组7合和和和资本资资与合发中发发展大与和发展大中国人民大学国家发展与战略研究院高上海地产统筹的上海虹桥国际中央商务区更新项目图片来自于网络和资本联合课题组8资和资和大资资本国资与大资大发展发展资资和联中资发展国发发展人民和资本中中大发展大本合发学国资家合发展与战略研究院高和资本联合课题组9大国民大大国题和发展展国资本国中发资联与中资中和发展与中院国本中中大国和合中国人中建八局统筹的南京市鼓楼区幕府创新区更新项目民大学国家发展与战略研究院高和资本联合课题组10清华同衡以DIBO模式统筹更新的景德镇陶溪川陶瓷文化产业园区和中国和中和资人资民与11大学和资国合院资家发资展院与战略和中研与和究院院高中和资本和联合课题组各类统筹主体对比和中国人民大学国家发展与战略研究院高和资本联合课题组12絡皂⚺⡤涸烁㹁垷䒭⿺Ⱖ♸㹊倶⚺⡤涸Ⱒ禹和中与与联国题与和合资人民与合人民和合人民院与和中中国人民大学国人民组家发合展与战发与略中研国究院中大高和组资与本本联合课题组13和第二章中城市片区更新国人统筹主体的作用及发挥机制民大学国家发展与战略研究院高和资本联合课题组14片区统筹主体有以下六方面任务：1）组织片区城市体检（征求政府及社会意见）题高中国发展展和资高和发和合资合发展发展题人高发展国中国人民展大和展学国家发展与题民战和略研资究院与高城市片区更新统人高发和资展本联筹主体的作用及展题合发挥机制课题组15大本题题和城市体检工发展作的八项体中检指标学合中国人民大学国家发展与战略研究院高和资本联合课题组16组大学中人和合高本和和合合中本和组中发中国人民大学国家发展与战略研究院高和资本联合课题组172）组织研究确定更新片区定位组织研究更新片区定位是统筹实施主体的重要任务之一。一般而言，在城市体检成果的基础上，统筹实施主体可以有效地识别出更新片区需要补足的短板和区域的优势，和从而识别出区域适宜的未来发展趋势，确定区域发展目标。更新片区定位主要围绕产业、公共、居住三个空间进行考虑。越来越多的城市更新项目开始把产业空间更新放在突出地位。一般而言，产业发展是区域发展的重要基础，产业升级是城市更新的内在动力。更新片区定位需要根据片区的综合优势和独特优势、片区经济所处的发展阶段，以及各产业的运行特点，合理地进行片区产业发展规划和布局。具体方法可以结合片区的资源优势、区位优势、区域产业基础、区域分工协作、产业升级等多个维度进行。随着人本主义在城市研究和城市治理中的抬头，公共和居住空间也开始越来越受到片区更新项目的重视。“人民城市人民建，人民城市为人民”，城市是人们生产生活的重要载体，随着经济水平日益提高、城市居民数量不断增加，市民对生活环境的需求越来越精细。努力扩大公共和居住空间，不仅可以提升人民群众获得感、幸福感、安中全感，而且可以吸引和留住更多为城市产业发展服务的优秀人才，形成城市可持续发国展的闭环。人民大学国家发展与战略研究院高和资本联合课题组18以北京市昌平区政府街更新为例，项目以区政府投域的整体更新。政府财政在政府街环境整治投资的资5000万元对政府街基础设施为主的街巷环境整基础上进行政府街公共空间建设。铭嘉公司转型为治为基础，项目方案不断深化、完善，逐步形成更城市更新全过程投资运营管理统筹主体，整体统筹加人本、科学、可持续的功能业态+物理空间同步片区更新的具体策划、投融资、招商合作、资源整和更新的片区统筹更新思路。相较此前以投入为主的合与资产管理，同时针对更新项目涉及到的各项资街巷环境整治，项目在整体更新的思路之上明确了产进行以资产划拨、长期租赁等多种方式相结合的“政府引导+社会投资+一级开发”的组合实施模式，经营权权属归集，并根据不同地块、权属采取不同历史文化节点建设和地块更新整体谋划为一个街区的合作模式，酌情引入专业运营商，从而实现产业统筹型城市更新项目，在保证投资额不变的基础上，层面方面的更新。以产业、公共、居住相结合，推动城市重要节点区中国人民大学国家发展与战略研究院高和资本联合课（）题组19项目结合永安古城历史脉络梳理和昌平老城区城市更新同步进行，以彰显城市特色，焕发城市活力、补齐民生短板为目标与使命，在永安古城历史脉络进行梳理的基础上，对老城区现状建设、存量资源、功能特征、空间格局等进行系统的更新改造。和中国人民大学国大民家和发展与战略合学研究院高和资本联合中课题组203）识别划定片区更新范围（物理边界+经济边界）发展资本和民与和中组和合和资本大战与和资本与题本人资中国人民大学国家发展与战略研究院高和资本联合课题组214）组织编制片区更新规划5）组织编制更新实施方案城市片区更新需要规划引领。“多规一体”的城市片众所周知，片区统筹更新是一项涉及多元主体、多区产品策略是目前大多城市片区实施方案的核心。专业、多阶段的长期系统性工程，能否产出科学切其中以城市设计空间规划为主体的空间图层、产业实统筹解决复杂系统性问题的实施方案是决定项目和服务内容规划与资本路径金融规划为配套的经济图成败与否的关键之一。层，带来了多规一体的复合化实施方案蓝图。片区实施主体在组织编制更新实施方案之前一般需要完更新规划是一个规划子集，包括了综合交通专项规成区域现状调查、更新意愿征询、物业权利人和利划、地下空间专项规划、公共空间专项规划、信息害关系人建议征询。实施方案主要包括更新范围、管线专项规划、绿色生态城区规划、景观色彩规划、内容、方式和规模、供地模式、征收补偿安置、还市政综合专项规划等，由于规划的复杂性，需要统建房筹措、投融资模式、规划设计方案与方案调整、筹主体组织实施。建设运营方案、招商引资等工作的具体实施计划。片区统筹更新区别于以往的单体更新，是一个需要在越来越注重项目经济收益的今天，实施方案的编统筹主体长期扎根的过程。因此，一方面，统筹主制主要体现两个方面的特征。第一，运营前置。相体应该积极参与到本片区统筹更新规划的编制中去，比传统项目，片区统筹更新更加关注的定位确定、根据具体的实施落地性给出相应建议；另一方面，统筹主体需要根据上位的规划，提出具体的城市设范围划定、规划制定，面向运营实施是保证项目落中国地实施成功的关键，越来越多的实施主体开始重视计与更新实施方案，并且在过程中实现基于多元利落地导向的更新实施方案的编制，以指导项目的具人民益相关主体平台的初步磋商、协调，为具体更新工体落地工作。大作提供依据和保障。统筹主体可以有效参与到城市学国规划与治理，以及空间及产业市场中去，确保规划第二，全生命周期管理。结合项目管理的科学化和家图则与市场动因的衔接。传统规划思维着力于城市信息化发展趋势，实施方案的编制开始侧重于全生发功能系统组织和用地空间布局，在呼应城市更新的命周期管理。区别于传统城市更新依赖政府获得各展与市场化参与动因方面缺乏路线图式的实施指引。面类资源要素，随着越来越多的社会资本参与城市更战向实施与可持续的片区城市更新，其与投资、运营、新，要素和资源要素高效配置是片区更新面临的首略研退出等市场因素密切相关，“新规划”工具必须引入要问题，公众参与和利益分享也需要被考虑。结合究相应的技术手段、增加相应的经济图层来与此类市实施平台管理的全周期管理注重管理过程的全流程，院高场因素充分对接，在更新单元划定、单元功能定位、以减少管理缝隙和冲突，降低具体工作中来自项目和产权归集整备、分期实施策略的各个层面都要融入内部的消耗和阻滞。资本市场思维，给出经济层面具有充分合理正当性的规联划图则与导则成果。合课题组226）吸引市场专业化力量参与片区更新大资与大资大和大和与资与学中国人民大学国家发展与战略研究院高和资本联合课题组23絡皂⚺⡤〄䮦⡲欽涸劼ⵖ组1）与政府合作成立管理平台合合中资组和中组组中人民组组组人民组组组和人民和发人人民组联研究发展战略组和和中合大和题与中中发展中人民战略和国中研究人战略和中民组和组大学和组资国中家发和展与战大略中研与资和资合资究合组资和组院人民高中和资与与本中中联合和课和题组242)全周期管理和服务中和合中中中资和资资和中题和发资民资与和中本合发展和民人民大发展和中合资中组国大人和民大大合学国资和家发展与战略研究院高和资本联合课题组253）以专业化能力统筹各方目标发展高民人民和人本本发展与高中与中国人民大学国家发展与战略研究院高和资本联合课题组26统筹实施主体的专业化能力主要体现在以下四点：和合高资本与发和资中合和大发资发资本与发中资本合合资发人民本资中与国人民民研与大学和与与国中家发中民题展与战略研究院高和资本联合课题组27和与与与组和与与与资与略合与与中和合中发国资本和资本资国本本与人本资与资民中与大学资和国合合家发合发学展和与战略研究院高和资本联合课题组28欽倝椚䙁䲀⸓晙⼓絡皂刿倝㹊倶统筹主体的认知水平对片区更新的效果至关重要，在高质量发展要求下，统筹主体需要用新的理念实施统筹。和1）多业态并举片区更新在遵循一般规律的同时需要兼顾居住空间、产业空间、公共空间的同步营造，形成布局合理、业态丰富，功能完善、服务优质，智慧高效、快捷便利，规范有序、商居和谐的便民生活圈、就业圈，全面提升城市品质，打造城市新的活力空间，向全新的价值创造发起挑战，为城市的可持续发展提供强大支持。2）多种融资组合片区更新规模大，所需资金投入多。区别于房地产开发，片区更新需要多种融资组合，通过商业模式的设计，吸引多渠道资金参与和支持，包括财政资中金、专项债、城市更新基金、私募股权基金、商业银行和政策性银行等银团国贷款和发行公募REITs等方面。人民大学3）大力补短板提功能升品质国家注重区域生态环境的提升和历史风貌的延续；注重产城融合；协调建筑与周发边环境；注重提高公共服务水平，增加文化、休闲、康体娱乐设施；注重完展与善交通市政设施。战略研究4）大行文化传承和绿色低碳院高注重历史文化传承与保护，通过保留和提升原有的文化元素，打造具有历史和文脉和地域特色的新社区空间，增强居民的归属感，让城市更新留得住乡愁资本保护和继续城市历史记忆；在碳中和绿色发展的目标下，注重通过建筑、基联础设施、交通空间的优化实现能源利用效率的提高，增加绿色能源的使用场合课景。题组295）统筹“拆、改、留、增”空间更新“留”，就是要保持城市规划格局和街巷肌理，保留城中村特有的地域环和境、历史文化、建筑风格等“基因”。“改”，就是要对配套不完善、空间利用率低的城中村或内部相关模块进行整治改造。“拆”，就是要拆除涉及城市安全的危房且无修缮保留价值的城中村建筑，消除隐患的同时腾出土地空间。“增”，就是要增加城市路网、公共空间、绿地花园、休闲场所、停车场等设施，提高居民生活的便利性。6）统筹“开发、建设、经营、服务”全业务链条片区更新的高要求和复杂性会产生更多的业务流程和空间场景，必然要求统筹主体将开发、建设、经营、服务全业务链条进行更好统筹兼顾，这也是践行城市更新从“开发方式”向“经营模式”转变的重要体现。中国人民大学国家发展与战略研究院高和资本联合课题组30和第三章中片区更新统筹主体实践案例国人民大学国家发展与战略研究院高和资本联合课题组31♳嵳㖑❡꧋㔙剣ꣳⰖ぀䋑⼓翫䩛ծ佟⟱ざ⡲ծ⟄⼓⚹⚺խ刿倝垷䒭♴涸絡皂⚺⡤联合和国资人民展大发高合合和资发展中国大合中中国人民中大学国家中中发展与战略研究院高片区更新统筹主体和资本联实践案例合课题组321）旧区改造城市更新的背景和使命上个世纪八十、九十年代的上海城市发展面临三大问题，一是市民的居住困难、二是和环境污染、三是交通拥堵。旧区改造主要解决市民的居住问题。2021年开始，成片更新的概念落地，但是以居住改善为基础的民生保障仍然是核心问题。旧区住房主要来自于“两旧一村”，其中两旧分别是解放前不法开发商在租界内大量建造的用材不到位的“经济适用房”，和50、60、70年代建造的大量简易住房，一村指脏乱差的城中村。居住在此的市民大部分没有享受到福利分房，很大一部分是当年的产业工人，虽然居住条件恶劣，有强烈的居住条件改善诉求，但是很难靠自己的力量来解决居住困难问题，因此两旧一村改造成为政府需要承担的社会责任。上海地产集团在这个阶段主要承担实施主体职能。这样的托底保障工作往往需要大量的资金。03-04年之前，类似项目往往吸引开发商投资来做动/拆迁，完成相应任务；03-04年之后，开发商出现毛利下降动力不足的中现象，土地储备资金到位速度下降，导致改造速度明显下降。市民对居住条件改善的国速度不满意，因此上访量飙升。人民在上海市城市更新中心的平台上，上海地产参与了上海市多项成体系的配套政策制定，大贯通了政企合作项目实施全流程，同时在探索中形成了城市更新专业化队伍，探索出学国一条旧改新路径。上海地产作为实施主体优先保证了民生问题的解决，在发挥市场化家企业开发建设能力寻求社会经济效益的同时，做到回笼资本继续推进旧改城市更新。发过程中其以片区统筹的站位实现了跨项目、跨地块、跨周期的资金平衡，以及项目品展与质与项目利润水平方面的平衡。战略研究院高和资本联合课题组332）创新解决政企合作旧改城市更新项目题资资和联民发和中题民和组中联发合民与和本与资与展合研究和合本大与资展战略合资资资中国人民大学国家发展与战略研究院高和资本联合课题组34组合联合发和联资题和和与资组合资和高与组资联合合组合合资和合发本发合联合合发合发和大与联合发合资人资组合联资发中合学人家和国资本合人民资合和大资发与学国合资发家资发展与战略发与研发和究院学和合资高合和资资本本联资合战略资人课题组35ծ♳嵳䓎寐넞猰䪮㔩⼓䒓〄肅⟧剣ꣳⰖ぀խ
⟄❡㙹輑ざծꆄ輑⴯倝⚹暵蒀涸刿倝絡皂⚺⡤张江光大产业园原名上海星峰科技园，通过张江高科主导的一系列基金化并购和金融操作，更新改造完成，引入新的产业内容，并更名为“张江光大园”，是产业园区更新和金融创新的典范。和大国资发展发与与发展发发资学大国高发展国资本资国研发人合资国资与中国题中大中国人民大学国家发展与战略研1SF3&5T究院高资资与资本高和资资和高大大资资资发资资本资资联合课大题组36华安张江光大REIT是国内真正意义上的Pre-REITs通过公募REITs退出的案例：和高和资合资资大高大资中资高中中发中资大资资资资人资资中资大资大人发大中资国中资资人民大学国资资和大家发人资国资大资资展中发资和中大与战发资资略资高资研人究院高和中大人资本和资高联资人资本中合发和发和发课题高组37和中国人民大学国家发展与战略研究院高和资本联合课题组38和中国人民大和资本资本与资和合学国资中资家资发资合展与与国战资本大中国略国资研国资资本国资本资本大发展究资中资院发资高和和资本高发展联合课题组39高发展中资发资资和资本资本国资和资本资资合联合资与合和本资本资本本国资资与合合资资资资本和资大资资本国资资本大与和资合中国人民大学国家发展与战略研究院高和资本联合课题组40♳嵳⼶⚎䒊瘰霃雦灇瑕ꤎխ
⟄䪮助䚪䱽♧⡤⻊⚹暵蒀涸晙⼓刿倝絡皂⚺⡤研究院和国和中国国大中中高院合研究与高合与家战略高国国中中发展和中国和和国国资合和高大战大中国人民大学国家发展与战略研究院高和资本高发合院合联和组合课题组41和合和资本与和中和资本与和中国和与人院和民联合与发大学国家发展与战略研究院高和资本联合课题组42和中国人民大学国家发展与战略研究院高和资本联合课题组43和组合和和䪮助♧⡤⻊中国人民大学国家发展与战略研究院高和资本联合课题组44䪮助♧⡤⻊絯和中国人民大学国家发展与战略研究院高和资本联合课题组45（1）一张蓝图（2）综合约定和合和和合合资合合合与与（3）总控文件（4）管理手册中国人合民发大学和国家发展与战略（5）总进度表研究资本发与院高发和资院与本展联合课题组46高和与院人民人与合展展和展题研究合研究和民本和与中民与国民和发展合中国人民大学国家发展与战略研究院高和资本联合课题组47ծ䧭鿪要⻌㉁㕕〄㾝剪⸉㽷䧭鿪要⻌㉁㕕䒊霃〄㾝剣ꣳⰖ぀խ⟄♧⡤⚙꬗Ⱘ㢊㉁㕕餴❡盗椚⢪ㄐ⚹暵挿涸晙⼓刿倝絡皂⚺⡤中和发展中发展展合和和战略和中和发展大中中人与国国中人民联人民发展发展大学与和国资发展高家发与展与战略研中究中院高和资本联合课题组48合学研展合组和组发展大和战略题合发展战略大大和高中国人民1-文化导向：2-产业导向：与大4-治理导向：学与与国家发展与战略研3-运营导向：究院与大资高和资本联合课题组49国资本和资本和资本和本与本国资本资本与资和资和资资本和资资本资中中资国资本资本高资资资和资资与国资人资组与与与发展与合中国人民大学国家发展与战略研究院高和资本联合课题组50合中和和与资本合和合发中发与发资本发展发展资和和资资和资联合人民与资和资本合资国资与资和与和国合与中资和中与国人民大学和国家发和展与战大略研究院高和与联和资本中组联合合和课题组51和第四章中片区更新统筹主体的国人“策规算一体化”民大学统筹创新模式总结国家发展与战略研究院高和资本联合课题组52研究和发大和战和合和和资本与资国资本资和中资国资国资本资发展中大中国人资本与民与大学资资国家题发题展与战发与合略研究大院高和和本资片区更新统筹主体的本联“策规算一体化”统筹合课创新模式总结题组53ծ㸤䧭㔋⚡絡皂资展资资人和资与联和发中大战略组合和中资合和资本和资发资资资和中和研究资和高中发国略资本和资高人资和民资与高大发展学国家研究发和发国国展发与合和战和和略资研研究合人合究院合高和和和资发展本合联合课题组54与业态1）统筹策划：明确片区内各地块的功能2）统筹规划：平衡片区内空间形态与土和地利用指标（片区产品的空间图层）与民学和与和和研和和与和中和和中与发和国资中合和和人合合大发民资大和资本合和资本与学合合资国学和家发展发资和与组和与战发中合与略发略研究与资与院高和资本联合课题组55和中国人民3）统筹资金：对接金融机构实现片区内资金募投管退可持续路径（片区产品的经大合与济图层）学国国大家发中和发展和发资展和与战发略和研究院高资和资本联合课题组56“新算法”体现在资产管理全周期。近年来资产证券化特别是公募REITs的发展就是中央给以国有资产为主的固定资产经营带来新的投资退出通道，这样才能吸引更广泛的社会资本进入城市更新与存量资产盘活领域，投资发展才能滚动，让不动产动起来。和相比增量开发成熟的金融体系，中央正在逐步完善面向存量更新的金融体系，片区更新中将会应用到很多金融新产品和新工具，他们的算法逻辑是平台公司作为统筹主体需要熟悉并掌握的。以下以平台公司作为统筹主体为例。按照政府和平台公司的传统理解，引入社会资本的方式有些狭隘：要么是让社会企业自己去做开发与运营（社会资本自我投资闭环）、要么就是PPP、EPC或者明股实债的融资（隐形债）。比对当下政策和经济环境，传统模式几乎没有可持续之路。而在片区统筹更新多元主体基金化参与的新模式下，社会资本参与路径有了突破创新。若以国有资本和社会资本衔接关系看，主要分为前期国资引导进入的"跟投路径"和后期国资引导退出的"换岗路径"两种。先说比较容易理解的"换岗路径"，比如近期有些地方平台公司开始去购买开发商的中存量住宅，一是能为开发企业纾困，二是这些成为国有资产的住宅可以再改为保障性国公寓产品出租，最后试图通过公募reits发行让国有资本实现退出。公募reits等新手人段带来的算法革命，让"回本周期"的传统概念被颠覆，老算法中必须长周期持有等民待运营回本的固定资产，可以通过新算法提前完成证券化退出，也是快速回收国有资大学本投资的新路径——代表社会资本的金融机构和分销券商在二级市场收购资产证券，让国国资完成资金退出回流，这就是所谓的"换岗路径"。该路径相关还包括成熟资产出表、家发整体转让（险资普遍有稳定收益资产投资偏好）等其他模式。展与战略研究院高和资本联合课题组57资发国资人资展资本资国合资资资本资和本资本资资人资资本和资本合国资资和国资资和大资本资资高本大资本资资人中资本资国资本和资本资合国本题中国合人资本资资资与民本合大学国资大家本发资和展4)统筹运营：片区内面对产业升级需求所应对的生态链服务统筹与资本战本略研中大资和资究资资合院本高发国资本资和资资本国资本资联合课题组58本发和发展资和研究国资高合中和高研院资本研发大资资和研与资资和发研究和资研发民和资资与研究资与大学研院中研国研发人家研发民中资中大究国59学国中人家发家展与战研发略研究发展和院高和资本联合课题组䒊用㔋劥餖ⱃ与中资资本资本和资本和资合资本资本与资本与和合和资本发和资中资本发资资本资资本与大资人资人中合大资人资国资人民和大学资本资国家发中本资本展资与战和资略本研究院高和和大资本资本资本大联合本本合课题组601）城市大账：两个增值效应，一个治理城大市帐平衡本资本和本中和家中国资国资和和资资本中和和大和国资本和和资本大发和大中发展资资本资本资本国大和民资研究战战略人中本和合资本民大资大学国家发展单元2）单元总账：以资管目标为中心恒量，与总帐战统筹平衡三体变量略研本与大资大究中院高和资资资本联资合课题组613）项目子帐：根据收益率做好项目分类和独立财务平衡项目子帐资资和和发人资与和资资本和资合与合与合和和资本中资直接投资：与中国股权投资：资本资资人民债权投资：大学专项支持：资国家发展与战资资资略资和研究院高和资本联合课题组62资和和中国人民大学国家发展与战组合资和略资研高究资资国资院国资本高资本资资本和资资本资本联和资资资本大合课题组63国国家大4）合作分账：片区更新中产业链分账逻国民合作国资大分帐辑和战略资联本和资本发展家和资本合中国资本和发合战略资资国资本资中发资本研发中国人民大学国家发展与战略研究院高和资本联合课题组64和研究战与与合大大战和合和国资本和大国国中合合和资和资和和大国资与中国人民大学国家发展与战略研究院高和资本联合课题组65资合国和高发展中国中人和和题和合和资和国资本国资本发展本国和大国家国国和中国人中民发展中国资本大国国资学资与发展国资略家大资发展略资本国资与发资战国略研究院高与和资本联合课题组66⴯倝佟瘻佅䭯和1）建筑功能兼容政策在丰富多元的生活需求下，建筑空间功能高度复合的时代已经到来。将不同功能、不同形式的空间有机地结合在一起，形成一个统一、连贯的空间体系，能够增强建筑的功能性和灵活性，提升建筑的实用性和美观性，提高空间的利用效率，为用户提供更加舒适和便捷的使用环境。这就需要改变过去每个建筑项目用地均有严格的边界条件和单纯的权属关系等原有规划理念，需要在政策上明确建筑用途的改变和兼容的规则，允许通过设计更新形成多元共生的建筑形态。中2）建筑面积增容政策国提升容积率是一项有争议的建议。但通过考察各国的城市更新，容积率人民奖励与公共贡献相结合是通行的惯例。如在日本，城市更新项目如果增大加了公共活动空间、提高了防灾能力、推进了低碳节能、打造了良好的学国步行环境、保护了历史建筑、扩充了交通网络、建设了高品质酒店等，家均可获得容积率的奖励或允许容积率转移。政府部门通过这一举措可以发引导城市更新有效实施补短板和升质量，激励更多的社会资本投入城市展与更新之中。战略研究院高和资本联合课题组67和3）土地使用年限续期政策城市更新投入大、周期长，在我国，城镇土地使用年限到期后的政策是影响更新预期的重要方面。土地用途转性或到期后延期是否、以及如何补交土地出让金是所有存量有机更新项目面临的问题，如政策不清，则预期不稳，存量建筑存续时间越长，则资本投入更新越难，目前除极少城市有相关规定外，其他城市需要尽早明确土地使用权续期的政策规定。4）低成本更新的政策对拆除新建的更新项目，在土地招拍挂和房地产开发模式下更新成本巨中大，只能依靠高房价支撑，但在房地产供求关系发生重大变化下，这是国不可持续的。更新成本过高，就不能形成良性的更新机制，因此，改变人民原有更新路径，探索原业主自我更新配加政府相应支持的低成本更新政大策就十分必要。学国家发展与战略研究院高和资本联合课题组68-中国城市更新论坛白皮书(2022)《片区更新统筹主体的作用及机制》课题组研究主持和中国人民大学国发院城市更新研究中心×高和资本课题组联席组长秦虹中国人民大学国发院城市更新研究中心主任（原中国住建部政策研究中心主任）苏鑫高和资本合伙人、中国城市更新论坛主席核心撰写人员秦虹苏鑫王柯翔肖超伟汤博深游悦馨中国人民大学国家发展与战略研究院高和资本联合课题组69和中国城市更新论坛CURF中国中国题人联资中国合国大国国中国人民【理事机构】大学联人国高和资本高国国资本家发资本资资本高展人中国人资大与学学院国研究中和战资中国略研国究中国资院大学资中国高和资大中中国人民大学国发院本研究中中国研究院中中联中研究院资联合课题组71研究单位介绍和中国人民大学国家发展与战略研究院研究中研究中中国人民大学国家发展与战略研究院研究研究国发展中国中国发展学资题中国人民大学研究人大国发院国家高家学与组中国商业地产基金的领跑者高和资本和中国高和资本与高和资本国和国中和高和资本资国和人中国人民民大国人学国家发展片区更新统筹实施与经济策略智库战略高和研高和资本略高和高院家组究略资资和院高与院合中和和资资本资和资本合本联资本资合资课略和中国发展和高题合组72