房地产可持续碳治理中的减碳方法与碳评估2022年7月大中华区研究部气候正像推进负碳排放推进负碳排放绿色系列聚焦可持续发展领域是戴德梁行大中华区思想领导力系列研究成果2戴德梁行研究部摘要引言什么是气候正像/负碳排放？房地产可持续碳治理中实现负碳排放的方法房地产可持续碳治理中可利用的碳评估体系•企业层面–气候相关财务信息披露工作小组（TCFD）•房地产层面–全球房地产可持续发展基准（GRESB）要点总结附录业务联系人研究团队联系人040506071927283032CONTENTS目录气候正像，推进负碳排放3摘要据联合国方面估计，建筑行业的能源消耗及碳排放在全球占比约为40%。建筑行业通常通过减少排放来实现零碳，但如今一些房地产企业已经开始寻求实现负碳的方法。气候正像（ClimatePositive）即负碳排放，是一种超越低碳与零碳的碳治理体系，它通过吸收利用或消除比排放量更多的二氧化碳(CO2)来产生环境效益，从而超越净零排放。一旦计算出碳足迹总量，以及要达到碳中和所需的抵消量，那么就可以加上一个额外的测量数字，比如额外的10%，从而得出要达到负碳所需的捕碳量。企业推动实现负碳的方式各有不同，通常会综合以下几种方式来满足要求：•提高能源效率；•转为使用可再生能源；•使用可再生材料；•减少废弃物；•支持本地生产以减少运输排放；•利用电动交通工具；•投资碳抵消项目，例如重新造林，从大气中去除二氧化碳（CO2）；•购买碳信用额度。多种方式推动实现建筑物负碳排放，其中包括：•建筑选址；•建筑设计和能耗模型的选择；•使用环保，低碳，再利用或回收的材料；•尽量减少材料浪费和运营浪费；•结构效率最大化；•使用房屋隔热系统；4戴德梁行研究部引言•定期维修和保养设施、设备、传感器等装置以及采用最新的技术；•温室气体减排系统；•利用可再生能源；•采用智能建筑能源管理系统；•减少用水量；•建筑再利用/建筑更新。用于评估房地产和企业的可持续发展程度（以及是否能够实现负碳排放）的评估基准体系有很多，最近获得市场青睐的两个系统则是：•企业层面–气候相关财务信息披露工作小组（TCFD）;•房地产层面–全球房地产可持续发展基准（GRESB）。TCFD为企业识别和披露气候相关风险与机遇，以便投资者、贷款人、保险公司等持份者做出合理决策。可使用TCFD帮助企业探明和处理自然风险与转型风险。GRESB用于评估包括房地产在内的不动产E环境、S社会与G治理（ESG）表现。在环境问题方面，评估体系可以鼓励企业降低温室气体排放，减少浪费，节约水电和能源。本篇报告开篇解释了什么是负碳排放。其次，聚焦于房地产可持续碳治理中选用的一些减碳方法。最后分析了两个有助于企业实现负碳目标的碳评估体系，它们分别是：•企业层面–气候相关财务信息披露工作小组（TCFD）;•房地产层面–全球房地产可持续发展基准（GRESB）。气候正像，推进负碳排放5气候正像（ClimatePositive）即负碳排放，是一种超越低碳与零碳的碳治理体系，它通过吸收利用或消除比排放量更多的二氧化碳(CO2)来产生环境效益，从而超越净零排放。第一阶段是应用可以量化碳排放数据的碳核算体系。例如，如果一个建筑产品制造商想要开发一个碳中和或负碳产品，他们必须确定该产品所产生的碳足迹总量，其中覆盖了原材料获取，产品生产、供应、使用和处理中的能源消耗与碳排放。什么是气候正像/负碳排放？图1：气候正像/负碳排放（ClimatePositive）的基本原理资料来源：戴德梁行研究部制造/使用/处理建筑产品或维持/发展房地产企业的每一项活动都需要提供一个“排放系数”，它建立在每项活动对全球变暖潜能值（GWP）的影响。因为最终测量的是碳足迹，所以每项活动的GWP会换算成二氧化碳测量值，而后进行合计。计算出碳足迹总量，以及要达到碳中和所需的抵消量，那么就可以加上一个额外的测量数字，比如额外的10%，从而得出要达到负碳所需的捕碳量（图1）。碳捕获–110%碳排放–100%碳中和负碳排放6戴德梁行研究部企业推动实现负碳排放的方式各有不同，通常会综合以下几种方式来满足要求：•提高能源效率；•转为使用可再生能源；•使用可再生材料；•减少废弃物；•支持本地生产以减少运输排放；•利用电动交通工具；房地产可持续碳治理中实现负碳排放的方法•投资碳抵消项目，例如重新造林，从大气中去除二氧化碳（CO2）；•购买碳信用额度。最后，推动负碳排放的好处在于可以平衡那些没有资源或计划减少自身碳足迹的人、企业或地方，因为那些正在运行或是已经成功的负碳项目能够帮助抵消他们的碳足迹。多种方式推动实现建筑物负碳排放，其中包括：•建筑选址；•建筑设计和能耗模型的选择；•使用环保，低碳，再利用或回收的材料；•尽量减少材料浪费和运营浪费；•结构效率最大化；•使用房屋隔热系统；•定期维修和保养设施、设备、传感器等装置以及采用最新的技术；•温室气体减排系统；•利用可再生能源；•采用智能建筑能源管理系统；•减少用水量；•建筑再利用/建筑更新。气候正像，推进负碳排放7建筑选址建筑的选址会对其碳足迹总量有很大的影响。高效的建筑通常沿着东西轴线排列，从而放大北侧及南侧的玻璃自然采光与热效应。建筑是否建在阴影处或建在某个高度和纬度上都会影响其照明与热效应，从而影响满足建筑内部舒适度时产生的能源消耗和碳排放（图2）。此外，建筑的施工地点也从多个方面影响着碳足迹与周围的自然环境。例如农村地区的碳吸收，以及建筑材料运输所带来的碳排放，此时要考虑建筑材料的来源与到达施工现场的距离。同时，将建筑选择在公共交通附近很大程度上减少了碳足迹，因为建筑内的人们可以很方便地使用这些环保交通工具。注：最佳室内布局：客厅和卧室位于南侧，楼梯、浴室、大厅和公共区域位于北侧。图2：北半球的日照强度和小型公寓的最佳朝向资料来源：FirstinArchitecture,戴德梁行研究部SENW建筑物8戴德梁行研究部建筑设计和能耗模型的选择环保、低碳、再利用或回收的材料环保的建筑材料初期优化建筑设计以及能耗模型可以帮助减少能源消耗和未来可能的碳排放。考虑占地面积、建筑材料和建筑系统等因素，优秀的能耗模型设计可以产生深远的影响。比如：•一个最佳朝向的建筑，占地面积较小的可以充分利用自然采光和景观，减少太阳辐射热；•开放的空间设计可以减少室内材料的使用量（图3）。如果一个建筑能够采用木质结构来代替钢筋和混凝土，或者采用木质壁板来代替乙烯基材料，该建筑就可以减少项目中的碳含量。在许多情况下，可能无法完全避免使用碳密集型产品，如金属、塑料等。但是，建筑可以使用碳密集度略低的替代材料。建筑也可以利用固碳材料做替代品。利用固碳的农产品对项目碳含量有着重要影响。木材是最常见的选择，也可以考虑如每年能循环再生的稻草或羊毛作为隔热材料。图3：一个基础的建筑能耗模型外部环境外部温度、风速太阳能增益太阳的能量是重要的热量来源通风系统和穿堂风热损失是指通过有意的通风或无意的通风（渗透）将热空气流失到环境中传导损耗通过建筑构件（如墙壁、地板、阁楼、窗户）传导的热损失热质量建筑物中储存的能量资料来源：OpenEnergyMonitor,戴德梁行研究部内部收益从体温、照明、电器、烹饪、热水中获得的收益热量供热系统气候正像，推进负碳排放9低碳混凝土再利用或回收的建筑材料回到关于使用低碳密集型替代材料的问题上，低碳混凝土就是一个例子。混凝土的每吨排放量可能不高，可由于它的重量和普遍使用性，混凝土成为大多数建筑项目中最大的隐含碳来源。在可行的情况下，可以通过混合粉煤灰、炉渣、煅烧粘土或甚至较低强度的混凝土来制造低碳混凝土混合物。建筑项目可以选用再利用的建筑材料。砖块、金属、破碎的混凝土或木材都是例子。回收的建筑材料通常比新生产的建筑材料具有更低的碳足迹，因为用于制造它们的碳早已被消耗。以回收的木材为例，砍伐树木、将其运输到工厂并进行加工所需的能量可以节省下来，并且那些未被砍伐的树木还可以继续帮助吸收碳。建筑项目在施工时也可以尝试使用回收的建筑材料。回收钢材就是一个例子，原始钢的碳足迹是高回收含量钢的碳足迹的五倍（图4）。原材料提取钢铁生产加工/运输消费前废钢生产消费品回收图4：钢材回收资料来源：BrownRecycling，戴德梁行研究部10戴德梁行研究部材料浪费运营浪费模块化设计、生产建筑材料可以减少浪费。同时，建筑项目最好采用通用尺寸的建筑材料。例如，木制建筑的常规材料尺寸包括：•4x8胶合板；•12英尺石膏板；•2英尺的木质框架增材；•预切割结构件。运营期间的建筑物，特别是公共、商业建筑物，可以通过许多方法来减少运营浪费及相关碳排放，包括：•制定一个确切的目标来减少浪费量；•定期进行审查以降低浪费量；•安装废物再利用系统（图5）。图5：纽约商业建筑造成运营浪费的类别（2012）资料来源：ZeroWasteDesign，戴德梁行研究部尽量减少材料浪费和运营浪费35%有机物37%纸17%可回收垃圾11%其他10%其他有机废料37%纸11%塑料4%金属2%玻璃25%食物残渣气候正像，推进负碳排放11结构效率最大化因为建筑大部分的隐含碳都在结构中，所以要想办法达到最大的结构效率。建筑工程项目可以通过多种方式来实现，包括利用：此外，建筑工程项目应减少使用饰面材料。例如，使用抛光混凝土板作为成品地板,可以从地毯或乙烯基地板中减少隐含碳。不粉饰天花板就是一个可能减少隐含碳的方式。图6：最佳价值vs传统的工程木制框架资料来源：Remodelling，戴德梁行研究部单一的顶板木质结构面板箱或单层箱2x6螺钉24”o.c.多余的废螺钉被淘汰双螺钉角或加利福尼亚角传统框架开口两侧有单个螺钉LadderBlocking（可选）新型框架新型/传统框架•价值最佳的木制工程框架方法；•高效的结构断面；•板材（图6）。12戴德梁行研究部建筑隔热系统建筑物可以采用连续的隔热系统来减少为了实现室内空间的舒适性而消耗的能源，从而减少碳足迹。连续隔热系统是指除了紧固件及维修开口外，建筑结构整体采用不间断的隔热材料，杜绝建筑热桥的产生。它可安装于建筑物的内部、外部或与建筑物任何不透明表面相结合。一个连续隔热系统会同时包含：采用最新的技术可以帮助减少建筑物的能源使用和碳足迹。在一些商业楼宇中，照明所消耗的能源占比高达40%。当自然光不能完全满足建筑物的照明需求时，可以采用最新的LED照明来弥补不同程度的自然光不足。根据气候组织的信息，LED照明较传统照明设备通常可以节省50-70%的能源（图8）。图8：采用LED照明的优点资料来源：GreenerIdeal，戴德梁行研究部图7：连续隔热系统资料来源：continousinsulation.org，戴德梁行研究部包层（所示搭接壁板）木质结构隔热层连续隔热（泡沫护套）发光二极管（LED）照明定期维修和保养设施、设备、传感器等装置以及采用最新的技术经常维护、保养和更新改造设备，如采暖、通风和空调系统（HVAC），有助于提高能源利用率，从而减少建筑物的碳足迹。也可以在建筑内使用传感器来监测室内空气质量，从而确定所需通风量（和能源消耗）。LED照明耗电更少，从长远来看，更加省钱。LED照明的显色度和照度高，并且有多种颜色灯光。LED灯泡不含任何有害物质，更容易处理。LED照明灯具的使用寿命长达40年。相当于14,600天和58,400小时。LED照明灯具有更长的使用寿命，省时省钱。•热;•空气;•水;•蒸气......…...的控制层（图7）。气候正像，推进负碳排放13温室气体减排系统利用可再生能源在温室气体减排系统中，以空气洗涤器为例。空气洗涤器是广义术语，主要指能够与去除废气中有害元素的程序。通常会有针对液态或固态废气的处理程序，它们分别通过物理或化学的方式来去除其中的有害物质。主要包括以下方式：此外，空气洗涤器也包括其他形式，如静电除尘器、脱硫工艺（图9）。虽然减少能源消耗是至关重要的，但创造负碳排放建筑的重要举措之一是转为利用可再生能源。可再生能源有很多，主要包括：阳光是地球上最丰富的、可自由获取的能源之一。在一小时的时间里，接触到地球表面的太阳能比世界上大约一整年的能源需求总量还要多。虽然它似乎是完美的可再生能源，但可利用的太阳能因天气、一天中的时间、季节和地理位置而不同（图10）。•湿式洗涤器；•干式洗涤器；•吸附剂；•除汞。•太阳能；•风能；图9：典型的空气洗涤器系统资料来源：Chegg，戴德梁行研究部燃气干净气体残留氧化气体喷雾塔底部部分循环泵生石膏石灰石•水力发电；•地热能；太阳能图10：太阳发电的部分好处减少碳排放阳光没有成本可补充的能源来源太阳能资源丰富维护费用低，不麻烦最可靠的投资1小时的日照=1年全球用电量从安装的那天起，你就开始获得好处了省电，最终省钱成为能源主权者是关爱地球者聪明的选择边远地区电力生产的完美方法为什么使用太阳能?资料来源：661Solar,戴德梁行研究部•潮汐能；•生物质发电。14戴德梁行研究部风能也是一种丰富的可再生能源。风驱动发电机的叶轮发电，产生的电力可为相连的建筑物供电，或输入国家电网为社区的建筑物供电(图11)。作为另一种清洁能源，水力发电已在很大程度上得到了商业开发。在这里，可以利用筑坝的水库来产生可靠和稳定的水流，驱动涡轮机发电（图12）。风能水力发电图11：典型的风力涡轮机系统资料来源：MechanicalBooster,戴德梁行研究部风齿轮箱转子叶轮机舱发电机开关站变压器电缆塔架图12：简化的水电大坝系统资料来源：美国环境保护局,戴德梁行研究部大坝水库进水口发电机涡轮河流气候正像，推进负碳排放15地热能源收集地球表面以下的自然热量，并利用它来加热水，从而产生蒸汽，驱动汽轮机来发电。地热能也可用于直接加热建筑物（图13）。这是一种可以生产水能的额外方法。利用每天两次的潮汐流来驱动涡轮发电机发电。虽然潮汐流不是连续的，但它有可预测性强的优势（图14）。地热能潮汐能图13：地热发电系统资料来源：GreenandGrowing,戴德梁行研究部图14：简单的潮汐发电系统资料来源：TheEarthProject,戴德梁行研究部发电站蒸汽和热水冷水被泵下闸门河坝涡轮机低水位线河口底高水位线流域海16戴德梁行研究部在这种情况下，可再生植物和动物物质被转化为燃料，然后以比化石燃料更清洁、更有效的方式发电。此外，通过将农业、工业和家庭可再生废料转化为固体、液体和气体燃料，生物质能以比其他传统发电形式低得多的经济和环境成本生产电力（图15）。生物质发电图15：生物质燃料的部分来源资料来源：加拿大政府，戴德梁行研究部生物质燃料来源林业作物及残余物农业作物和剩余物城市固体废物动物残余物工业残余物污水气候正像，推进负碳排放17智能建筑能源管理系统减少用水量随着智能技术的进步，当下房地产行业对采用智能建筑能源管理系统的兴趣不断增加，它能帮助降低成本同时确保实现可持续发展目标。以家用电器和设备为例，国际能源组织（InternalEnergyAgency）的数据显示，它们占经合组织智能建筑能源管理系统提供了一个可以综合管理能源使用的平台，可以有效利用电力资源。建筑中广泛分布的传感器可以监测室温、照明、房间占用情况以及其他有利于气温控制、安保和照明的数据（图16）。影响建筑碳排放的另一个关键是水的供应、处理和利用。因此，管道应该得到良好的维护以避免水的流失。高效率的厕所也有助于减少用水量。然而，使用中水回用系统的策略可以对建筑物减少用水量产生最积极的影响。该系统能够大大减少建筑物对新鲜清洁水的需求，将任何废水转用于其他各种用途，如冲厕或植物灌溉（图17）。•减少/管理建筑能源的使用；•降低能源成本的同时保证/提高用户/访客舒适度和生产力；•在不降低生活水平的前提下提高可持续性。智慧楼宇控制&沟通能量存储生产需求管理图16:智能建筑能源管理系统的要素资料来源：ScienceDirect,戴德梁行研究部（OECD）国家全部能源消耗的30%，同时间接增加了12%与能源生产相关的二氧化碳排放。这些数据证明了在保护环境以及实现可持续发展目标时管理能源使用的重要性。使用智能建筑管理能源管理系统时需要考虑的因素有很多，但主要有三个：18戴德梁行研究部建筑再利用/建筑更新参考美国建筑师协会（AIA）的数据，与建造新建筑相比，再利用/更新项目可以避免50%至75%的隐含碳排放。现有建筑的大部分隐含碳都在地基和结构中，如果他们得到良好维护，情况则会较好。一般来说，如果剩余的建筑体可以重复使用，则不仅应致力于重建一个可持续和节能的建筑，还应让其在延长的使用寿命中产生实质的效益。用于评估房地产和企业的可持续发展程度（以及是否能够实现负碳排放）的评估基准体系有很多，最近获得市场青睐的两个系统则是：•企业层面–气候相关财务信息披露工作小组（TCFD）；•房地产层面–全球房地产可持续发展基准（GRESB）。图17：一个简单的建筑灰水系统资料来源：SFGate，戴德梁行研究部浴缸/淋浴器水槽(非厨房)洗衣机厨房和厕所废水则直接进入下水道。调压室灰水被用来灌溉花园、洗车和冲厕所。从浴缸和洗衣机排出的用过的水，或称灰水，被储存在一个调压室中。水泵房地产可持续碳治理中可利用的碳评估体系气候正像，推进负碳排放19气候相关财务信息披露工作小组（TCFD）现今，投资者对有助于决策的气候相关财务信息的需求日益增加。鉴于这类需求，截至2021年10月6日，该工作组表示，其组织在全球拥有超过2,600名支持者，包括了1,069家金融机构，这些机构负责了194万亿美元的资产并且承诺让一些全球范围的大规模公司应用TCFD的建议且参与支持与气候相关的披露。目前，TCFD的支持者遍及89个国家和司法管辖区，几乎覆盖了所有经济板块，总市值超过25万亿美元（图18）。TCFD为企业识别和披露气候相关风险与机遇，以便投资者、贷款人、保险公司等持份者做出合理决策。可使用TCFD帮助企业探明和处理自然风险与转型风险。与全球房地产可持续性基准（GRESB）（本报告下一小节将对其详细探讨）保持一致，TCFD专注于可与气候披露标准委员会（CDSB）框架和可持续发展会计准则委员会（SASB）气候框架相匹配的自然风险与转型风险。自然风险包括干旱或洪水图18：TCFD–应用趋势资料来源：VeriskMaplecroft，戴德梁行研究部最终的TCFD建议公布新西兰成为世界上第一个强制执行与TCFD一致的报告的国家加拿大将大流行病救助资金与TCFD披露挂钩英国宣布从2021-2025年开始实行强制披露制度香港采取行动，强制要求大型金融实体披露气候风险信息拜登总统公布了关于气候变化的广泛行政命令美国证券交易委员会代理主席宣布对气候相关信息披露更加重视2017年6月2020年5月2020年11月2021年2月2020年9月2021年1月2021年2月TCFD–背景等极端天气事件，以及全球平均气温上升的长期影响，而转型风险则包涵全球向低碳经济的转型，新的法规和能源效率创新。此外，在TCFD框架的战略支撑下，提倡采用情景分析。情景分析的原则是研究企业在未来各种状态下如何工作，即一种对一系列气候相关风险的反应。其中两组情景包括转型情景（如能源监管发展的具体路径）和自然情景（如大气中温室气体的浓度变化及其带来的水危机（图19）。20戴德梁行研究部TCFD的应用和实施方面，企业可以初步采取一系列步骤，主要包括：•成立可持续发展委员会；•在可持续发展委员会下成立可持续发展工作组；•制定并推进可持续发展战略，以应对自然的和转型的气候相关风险与机遇；•建立关键绩效指标（KPI）和目标，以探明和实现可持续发展战略的有效性。自2021年格拉斯哥COP26气候大会以来，一个重要的进展就是成立了新的国际可持续发展准则理事会（ISSB），这是为公众利益而制定一个全方位高质量披露标准的全球基准线，以满足投资者的需求。TCFD将与其他相关的基准体系（如科学减碳组织SBTi）一起对其进行补充并发挥不可或缺的作用。图19：TCFD–框架资料来源:TCFD,戴德梁行研究部应用步骤TCFD–下一步是什么？衡量标准和目标用于评估和管理气候相关风险和机遇的指标和目标风险管理用于识别、评估和管理与气候有关的风险和机会的过程策略气候相关风险和机遇对组织的业务、战略和财务规划的实际和潜在影响治理围绕气候相关风险和机会的治理气候正像，推进负碳排放21全球房地产可持续发展基准（GRESB）GRESB是一个可持续发展绩效评估体系，与TCFD相似但更加关注于建筑环境，目前已被房地产企业、基金、投资者和银行广泛使用。在2021年，大约有超过5.7万亿美元和覆盖约11.7万个资产通过GRESB体系进行评估。GRESB用于评估包括房地产在内的不动产E环境、S社会与G治理（ESG）表现。在环境问题方面，评估体系可以鼓励企业降低温室气体排放，减少浪费，节约水电和能源。该基准建立在一个五星评级系统上，建立投资组合评级的横向对比，利用它来提高房地产投资组合和全球房地产行业的表现以及对投资者的吸引力（图20、图21、图22、图23和图24)。GRESB–背景图20:GRESB评估基准图21:GRESB地区得分管理管理开发地区地区全球美洲亚洲欧洲大洋洲全球美洲亚洲欧洲大洋洲绩效资料来源:GRESB，戴德梁行研究部房地产标准(长期投资)业绩部分(70%得分）管理部分（30%得分）开发部分（70%得分）开发标准(重大建设和修缮)资料来源:GRESB，戴德梁行研究部22戴德梁行研究部图22：GRESB评估角度-投资资料来源：GRESB，戴德梁行研究部领导力86%政策96%报告84%风险管理84%利益相关者参与度89%风险评估76%目标81%租户&社区77%能源63%温室气体70%水60%废弃物52%数据监测&审查64%建筑物证明55%10050图23:GRESB评估角度-开发资料来源：GRESB，戴德梁行研究部领导力85%政策96%报告80%风险管理83%利益相关者参与度88%ESG要求92%材料70%建筑物证明55%能源61%水84%废物93%利益相关者参与度83%（开发）-2020-2021-2020-2021气候正像，推进负碳排放23图24:GRESB评分及示例资料来源：GRESB，戴德梁行研究部图25：GRESB–全球基准规模及位置分布（2021）资料来源：GRESB，戴德梁行研究部GRESB用户私人房地产基金和开发商、房地产公司和房地产投资者可以获得与投资组合相关的数据。此外，GRESB的数据大约被1,520个机构和金融投资者所使用，他们的资产管理规模超过5.7万亿美元（图25)。欧洲45,236USD1,348bn784亚洲10,325USD1,803bn238美洲53,264USD2,153bn366全球多样化5,245USD128bn20非洲1,001USD13bn6大洋洲2,125USD286bn106实体数量资产数量总资产价值NNN领导力85%政策100%报告100%风险管理93%利益相关者参与度98%风险评估100%目标100%租户&社区100%能源93%温室气体95%水81%废弃物76%数据监测&审查100%建筑物证明100%本公司业内平均24戴德梁行研究部图26：GRESB参与方资料来源：GRESB，戴德梁行研究部图27：普洛斯上海宝山物流园重大事件时间轴资料来源:戴德梁行研究部为什么加入GRESB?企业使用GRESB评估系统的原因有很多，包括:普洛斯是一家持续推进可持续发展的公司，普洛斯上海宝山物流园更是获得了LEEDv4.1O+MEB（现有建筑运营与维护）铂金级认证（图27和附录中的案例研究1)。•GRESB为机构投资者提供所需的数据和信息，以检查和管理与其房地产和基础设施投资相关的可持续发展风险；•GRESB有助于将环境、社会和治理（ESG）事务推向商业决策的前沿；•股东利益随着可持续发展表现的提升而得到加强;•参与GRESB的企业获得了更高效、更受欢迎的物业，以及更高的回报和更低的风险（图26)。机构投资者房地产投资信托基金私募股权投资组合经理资产经理财产经理设施经理正式投建获得上海市节水型企业、上海市安全标准化三级企业认证普洛斯上海宝山物流园在内的资产组合在GRESB评估中，位列中国区工业不动产领域非上市公司的机会型基金第二名获得美国绿色建筑评估标准体系LEEDO&M铂金级绿色运营认证201420162020202101/2022资本市场资本报告公司投资组合建筑完工投入运营气候正像，推进负碳排放25GRESB及不动产投资信托基金（REITs）的表现根据剑桥大学的研究，GRESB得分较高的REITs在回报方面优于行业内其他公司。此外，同样的研究结果表明，当调整风险时，REITs投资组合的可持续性指标与它们在股票市场上的表现之间存在着一定的关联。剑桥大学采用的数据来自于GRESB在2011年至2014年间对超过442个全球REITs可持续发展评级的调查。研究表明，REITs的资产回报率（ROA）和净资产收益率（ROE）与其GRESB总分呈正相关。具体来说，REITs的GRESB得分每上升1%，(14)（7）(6)(8)(4)(3)(4)(2)(2)(2)(1)1055443221111124421增加稳定减少2021年10月2日的数据汇编。GRESB=全球房地产可持续发展基准包括2021年和2020年在纽约证券交易所、纳斯达克或纽约美国证券交易所交易的由GRESB评分的美国股票房地产投资信托基金。全球房地产可持续发展基准，或称GRESB的分数获取了关于房地产公司ESG表现和可持续发展最佳实践的信息。GRESB参与者的分数最高为100分，其中70分来自其GRESB绩效标准，该标准评估了能源消耗、温室气体排放、水和废物管理等方面。剩下的30分是基于其GRESB管理得分，其中考虑到领导力、政策、报告、风险管理和利益相关者参与度。图28：不同REITs物业类型的GRESB得分趋势（2021）资料来源:GRESB,S&PGlobalMarketIntelligence,戴德梁行研究部ROA就会增大1.3%。同时，ROE会增大3.4%。此外，2021年美国REITs的GRESB数据显示，采用GRESB评分系统以来，该地区各个类型REITs的GRESB评分有了明显的改善，其可持续发展程度也随之提高（图28）。办公室购物中心医疗保健住宅自助仓储多元化工业其他零售酒店区域商场数据中心26戴德梁行研究部要点总结气候正像（ClimatePositive）即负碳排放，是一种超越低碳与零碳的碳治理体系，它通过吸收利用或消除比排放量更多的二氧化碳(CO2)来产生环境效益，从而超越净零排放。多种方式推动实现建筑物负碳，其中包括：•建筑选址；•建筑设计和能耗模型的选择；•使用环保，低碳，再利用或回收的材料；•尽量减少材料浪费和运营浪费；•结构效率最大化；•使用房屋隔热系统；•定期维修和保养设施、设备、传感器等装置以及采用最新的技术；•温室气体减排系统；•利用可再生能源；•采用智能建筑能源管理系统；•减少用水量；•建筑再利用/建筑更新。用于评估房地产和企业的可持续发展程度（以及是否能够实现负碳排放）的评估基准体系有很多，最近获得市场青睐的两个系统则是：TCFD为企业识别和披露气候相关风险与机遇，以便投资者、贷款人、保险公司等持份者做出合理决策。可使用TCFDs帮助企业探明和处理自然风险与转型风险。GRESB用于评估包括房地产在内的不动产E环境、S社会与G治理（ESG）表现。在环境问题方面，评估体系可以鼓励企业降低温室气体排放，减少浪费，节约水电和能源。•企业层面–气候相关财务信息披露工作小组（TCFD）,•房地产层面–全球房地产可持续发展基准（GRESB）。气候正像，推进负碳排放272014–至今新一代智慧、高效、零碳的标杆园区普洛斯上海宝山物流园概述：•普洛斯宝山物流园总建筑面积24.3万平方米，2021年，通过各项减碳措施，园区全年减少超过2,500吨碳排放。•得益于普洛斯旗下多平台提供的综合解决方案，园区在实现自身运营碳中和的同时，面向行业输出最佳实践。•其中，普洛斯旗下资产运营服务ASP具有丰富的园区运营管理经验和行之有效的智慧化手段。•运用基于物联网、大数据、人工智能等技术的海纳碳管理系统，推进零碳化运营。•同时，旗下新能源平台——普枫新能源，深耕屋顶分布式光伏领域，为园区提供绿色清洁能源，已成为普洛斯打造新一代智慧物流园、产业园、数据中心等基础设施的标准配置之一。摘要：2022年，普洛斯上海宝山物流园获得美国绿色建筑评估标准体系LEEDv4.1O+M：EB(既有建筑运营与维护)铂金级认证，成为全球为数不多获此项最高级别绿色运营认证的物流基础设施之一，也是国内获此认证中体量最大的综合物流园。普洛斯作为行业标杆不断引领供应链基础设施发展方向，并面向全行业推广零碳化解决方案，共同实现更大的环境效益。附录案例分析正式投建获得上海市节水型企业、上海市安全标准化三级企业认证普洛斯上海宝山物流园在内的资产组合在GRESB评估中，位列中国区工业不动产领域非上市公司的机会型基金第二名获得美国绿色建筑评估标准体系LEEDO&M铂金级绿色运营认证201420162020202101/2022完工投入运营28戴德梁行研究部它是如何完成的：智慧园区科技运营：•园区汇集普洛斯资产运营服务ASP的科技运营及智慧化管理标准。其中由普洛斯开发的园区运营管理系统AMS，可以对园区及设施设备进行全生命周期、一体化管控。•园区可以提供包括出入智控、智慧安防、智慧消防、智慧能耗、资产管理、AI创新等一站式服务，利用科技化、数字化手段，确保园区高效运营、安全可靠。•气象云预警系统：应用ASP为物流园区定制开发的气象云预警系统，实时对接气象局预警，连通普洛斯智能运营中心（IOC）智慧中台，提前落实预防措施，最小化台风、暴雨、洪水等可能带来的损失，相较于传统气象风险应对模式，大幅提升园区防控能力。•用水效率提升：采用“海绵城市”和高效节水技术，同时打造雨水回收系统，实现再灌溉。海纳碳管理系统：•为园区提供数字化碳盘查工具、碳减排策略和过程管理、碳资产管理等服务，通过自动高效核算、数据建模和减排情景分析、运行模拟和方案选优等功能，有效降低碳排放强度和运营成本，并将碳中和及可持续发展提升到可视、可管、可策的数据驱动新阶段。•屋顶光伏：安装屋顶光伏板为园区日常运营提供清洁能源。•新能源充电：园区配备新能源电动车充电服务，年充电3,200次。•绿色照明及绿色环境：园区安装节能LED绿色照明312盏，相较传统白炽灯能耗水平降低50%—60%；同时园区绿植覆盖面积达3.1万平方米。孵化创新：•园区提供海量应用场景，与客户合作创新，孵化、试验、验证新的业务模式和前沿技术，目前正在试点仓储分拣RaaS（“机器人即服务”）、储能设备、保洁机器人、无人机巡检等科技。影响：2021年，通过各项减碳措施，园区全年减少超过2,500吨碳排放。•屋顶光伏发电系统每年产生2,750MWh绿电，相当于减少了2,176吨碳排放。•新能源电动车充电服务，每年可减少36.9吨碳排放，满足26万千米绿色交通旅程。•节能LED绿色照明每年可减少57.8吨碳排放。•园区绿色植被全年可吸收约45吨碳排放。•采用“海绵城市”及其他高效节水技术，全年减少市政用水量约3,500吨。总结：•普洛斯宝山物流园作为新一代智慧、高效、零碳园区的代表，是普洛斯投资的基础设施网络，服务“双碳”目标的经典案例。•未来，普洛斯在继续打造零碳园区的同时，面向全行业分享其智慧化碳管理系统等工具和经验，助力全行业实现零碳化转型。气候正像，推进负碳排放29黄衍维大中华区估价及顾问服务部咨询服务主管大中华区可持续发展服务平台联席主管alton.yw.wong@cushwake.com陈宬华西区项目管理服务团队执行主管大中华区可持续发展服务平台联席执行主管corrine.c.chen@cushwake.com业务联系人30戴德梁行研究部气候正像，推进负碳排放3132戴德梁行研究部关于戴德梁行戴德梁行是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司,通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行遍布全球60多个国家，设有400多个办公室，拥有50,000名专业员工。在大中华区，我们的23家分公司合力引领市场发展，赢得众多行业重磅奖项和至高荣誉。2021年公司全球营业收入达94亿美元，核心业务涵盖估价及顾问服务、策略发展顾问、项目管理服务、资本市场、项目及企业服务、产业地产、商业地产等。更多详情，请浏览www.cushmanwakefield.com.cn或关注我们的微信（戴德梁行）。免责声明本刊物刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，并非对刊物中所载市场或物业的全面描述。刊物中所引用的来自公告渠道的信息，尽管戴德梁行相信其可靠性，但该等信息并未经戴德梁行核实，因此戴德梁行不能担保其准确和全面。对于刊物中所载信息的准确性和完整性，戴德梁行不做任何明示或暗示的担保，也不承担任何责任。戴德梁行在刊物中所述的任何观点仅供参考，并不对依赖该观点而采取的任何措施或行动、以及由此引起的任何风险承担任何责任。戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载。©戴德梁行2022年ShaunBrodie大中华区租户研究主管shaun.fv.brodie@cushwake.com薛惠珍台湾研究部主管wendy.hj.hsueh@cushwake.com陈健珩香港研究部主管keith.chan@cushwake.com林荣杰大中华区研究部主管james.shepherd@cushwake.com魏东北区研究部主管sabrina.d.wei@cushwake.com为更好地服务客户，戴德梁行研究部在各个领域建立了“卓越中心”，如资本市场、工业物流、零售商业等，Shaun主要负责大中华区租户研究板块。如对大中华区租户研究有任何疑问，请联系：本报告是由戴德梁行华东区业务拓展服务团队及大中华区内容主管ShaunBrodie撰写，沈虹腾设计，刘怡萱和桑林晖分析整理。张晓端华南区研究部主管xiaoduan.zhang@cushwake.com贾萱华西区研究部主管ivy.jia@cushwake.com大中华区研究团队联系人
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