研究报告大湾区绿色楼宇发展调研从用户与开发商角度看ESG在运营中的思考中国2022年5月01市场综述中国绿色建筑发展背景2006年住建部颁布的《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2006）标志着我国正式进入绿色建筑的起步阶段。随后十年国家不断强化顶层设计，确立推动建筑低碳发展的中长期目标，而法规标准也在此阶段得到不断完善。“十三五”期间，我国绿色建筑实现跨越式发展，累计建成绿色建筑面积超过66亿平方米，累计建成节能建筑面积超过238亿平方米。如今，随着“双碳”（2030年前碳达峰、2060年前碳中和）目标的设立，绿色建筑与建筑节能将迎来重要发展机遇。1大湾区绿色楼宇发展调研2018年《深圳市绿色建筑量质齐升三年行动实施方案（2018-2020年）》2018-2020年期间新增绿色建筑面积累计达到3,500万平方米，完成既有建筑节能改造面积240万平方米。2019年《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2019绿色建筑评价技术指标体系迎来重构，涵盖安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居、提高与创新六大维度，且等级划分增添基本级。2021年《关于推动城乡建设绿色发展的意见》大力推广超低能耗建筑，提升建筑能耗监测能力，降低建筑运行能耗及水耗，大力推动可再生能源应用，鼓励智能光伏与绿色建筑融合创新发展。2022年《“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》提升绿色建筑发展质量，提高新建建筑节能水平，加强既有建筑节能绿色改造，推动可再生能源应用，实施建筑电气化工程，推广新型绿色建造方式。2022年《广州市关于推动城乡建设绿色发展的实施意见（公开征求意见稿）》到2025年城镇新建绿色建筑比例达100%，星级绿色建筑比例将超50%，新建公共机构建筑、新建厂房屋顶光伏覆盖率力争达到50%，率先建成“无废城市”。2022年《深圳经济特区绿色建筑条例》新建建筑的建设和运行应当符合不低于绿色建筑标准一星级的要求，鼓励既有建筑实施绿色化改造，达到既有建筑绿色改造评价标准一星级。2006年《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2006绿色建筑评价指标体系由节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用、室内环境质量和运营管理六类指标组成，并将符合最低标准的绿色建筑划分为一/二/三星级3个等级。2011年《深圳市建筑节能与绿色建筑“十二五”规划》制定更严格的建筑节能标准，开展深圳市既有建筑能耗现状及节能改造对策研究，开展可再生能源建筑应用关键难题的对策研究，建立绿色建筑全生命周期管理制度。2011年《深圳市可再生能源建筑应用“十二五”规划》新建公共建筑示范推广太阳能光伏建筑一体化，推动可再生能源建筑应用纳入既有建筑节能改造，开展可再生能源在建筑中先进应用技术研究和工程试点。2012年《广州市人民政府关于加快发展绿色建筑的通告》天河中央商务区、天河智慧城、白云新城、南站商务区等城市发展新区应当按绿色建筑标准进行规划、土地出让、立项、建设和管理。2013年《深圳市绿色建筑促进办法》市政府将促进绿色建筑发展情况列为综合考核评价指标，纳入节能目标责任评价考核体系和绩效评估与管理指标体系，按年度对相关部门和各区人民政府进行考核与评估。2013年《广州市绿色建筑和建筑节能管理规定》率先将绿色建筑建设管理要求纳入立法，创新和完善建筑节能过全程管理制度，将建筑节能工作向工业建筑拓展，大型公共建筑投入使用后实施用能情况监测。2014年《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2014绿色建筑评价指标体系在2006年版的基础上增加施工管理类指标，同时增设加分项，鼓励绿色建筑技术、管理的提高和创新。2014年《广州市绿色建筑行动实施方案》提高全市新建绿色建筑比例，到2015年底力争达到30%，到2020年底绿色建筑占新建建筑比例力争达到40%以上。2017年《广州市节能降碳第十三个五年规划（2016—2020年）》保持建筑节能强制性标准在设计阶段、施工阶段全面执行，绿色建筑占新建建筑的比例达到40％以上，到2020年累计完成既有建筑节能改造700万平方米以上。2012年《关于加快推动我国绿色建筑发展地实施意见》切实提高绿色建筑在新建建筑中的比重，到2020年，绿色建筑占新建建筑比重超过30%。政策驱动下的绿色建筑2大湾区绿色楼宇发展调研甲级办公楼：绿色建筑的重要应用场景——以广州和深圳市场为例作为绿色建筑的重要应用场景，办公楼开发建设深受政府及业界关注。过去十年，广州和深圳大量新兴区域亟待发展，土地出让和总部建设尤为频繁。广州甲级办公楼总存量从2011年的310万平方米增加到2021年的723万平方米，而同一时间段内，深圳更是从246万平方米大幅攀升至1,081万平方米。未来五年，两地甲级办公楼市场的总存量将继续保持上升趋势。近年，两地政府要求各类房屋建筑项目，包括办公楼项目，应按照绿色建筑标准进行项目立项、规划和设计，否则不予办理投资计划、施工许可证等审批手续。在具体项目开发过程中，除了满足我国对于绿色建筑的评价标准外，越来越多项目基于对经济效益、运营成本、生态环境等因素的考量同时选择参与国际性绿色建筑认证，例如LEED和WELL，以期平衡建筑与其使用者的健康和福祉之间的关系。根据数据显示，截至2022年3月粤港澳大湾区共拥有849个LEED认证项目，在中国五大城市群中仅次于长三角城市群。此外，我们可以发现深圳甲级办公楼市场总存量中获得LEED认证的项目占比（以建筑面积总和计算）达35%，高于广州7个百分点。这是由于在2017年至2021年期间，深圳年均新增供应显著多于广州，达115万平方米，且其中不少是各个核心或新兴区域的标杆项目。广州甲级办公楼存量项目分布五大城市群LEED认证项目总数广深LEED认证甲级办公楼总存量深圳甲级办公楼存量项目分布数据来源：仲量联行，美国绿色建筑委员会注：统计截至2022年3月；LEED认证包含商业室内装修项目，以及办公楼、零售、住宅、数据中心、工厂等多种建筑类型。注：统计截至2022年3月。04008001,2001,600长三角城市群粤港澳大湾区京津冀城市群成渝城市群长江中游城市群数量(个)LEED认证35%LEED认证28%深圳广州385万平方米205万平方米LEED认证项目总存量1,098万平方米732万平方米甲级办公楼市场总存量图例：获得LEED认证未获得LEED认证NN3大湾区绿色楼宇发展调研02企业用户ESG战略与办公空间生态圈ESG市场监管ESG，即环境（Environmental）、社会（Social）和管治（Governance），是在全球可持续发展进程中衍生出的一个新兴的企业评价方式。相较它的起源——企业社会责任（CorporateSocialResponsibility），ESG不仅为企业和投资者提供了三个具体的评价维度，而且提升了此类评价的横向可对比性。这样的特性也使得更多市场监管机构选择采用ESG体系来规范企业披露自身履行社会责任方面的信息。例如，香港交易所早在2012年就发布了《主板上市规则》附录二十七及《创业板上市规则》附录二十《环境、社会及管治（ESG）报告指引》，并在过去十年不断细化各范畴下的具体评价指标及规范披露要求。此外，上交所与深交所也双双鼓励上市公司自愿披露可能对股东和其他利益相关者决策产生影响的环境、社会和管治方面的信息。4大湾区绿色楼宇发展调研企业ESG愿景及实施路径除了履行社会责任，ESG对于企业而言也同时意味着综合性的风险管理，其落实程度虽然并不能带来短期明显的效益增长，但却决定着企业发展潜力与长期前景。然而，由于ESG理念方才兴起且体系标准尚未统一，目前将ESG融入企业发展战略的多为各行业的头部企业，而且达成愿景的实施路径也因行业性质不同呈现多样化的特点。资料来源：各企业年报、可持续发展报告及新闻稿除设定可量化的环境保护指标以外，这些企业也极力推动社会与管治的发展，为员工打造公平公正和安全健康的工作环境。例如，通过开设领导力培养项目、线上技能学习课程、并提供线下健康咨询等充分尊重和关注每一位员工的成长机会。聚焦到商业地产的办公楼企业用户，通过企业、运营商及建筑商等多方调研分析，以及结合过往仲量联行的研究成果，我们发现已经有部分头部外资金融、专业服务业及科技企业开始行动起来，将ESG理念贯彻到从办公楼选址、办公空间打造到日常运营的整个管理流程当中。通常而言，这些企业会选择具有国际认证的办公楼项目，而在室内装修部分，除普遍提出节水、节电等一系列节能减排措施外，也开始要求采用环保材料以打造舒适和健康的办公环境。值得注意的是，现阶段这些企业的旗舰绿色环保办公室项目主要集中在北京和上海，而在广州和深圳的分布依然有限，但随着头部企业的总部项目相继入市，这一状况有望在短期内得到快速改善。某国际知名银行•到2030年，能源消耗相较2019基线减少50%•为员工提供更灵活的办公条件，如提升远程互联网连接功能•延续并完善反贪污举报机制以及举报人隐私保护机制某国际知名科技企业•到2023年，整体公司业务、制造供应链和产品周期实现碳中和•确保每个运营地点都有对应的紧急情况预案及复工方案，并提前准备好充足的防灾物资某国际知名消费品生产商•到2030年运营产生的温室气体减少50%•设立专门的ESG执行委员会（含部分高管及领导层成员），负责指导和协调公司的环境、社会和管治计划某国际知名咨询公司•到2030年，将直接和间接温室气体排放量减半•为其全球组织的所有员工提供ESG培训某国际知名金融企业•2020年起不再将电子废弃物运送至传统填埋场进行处理•沿用并不断完善自身环境及社会风险因素评价体系，进行常规监控某国际知名房地产服务企业•到2040年，全球范围内实现所有办公空间的净零碳排放国内某知名电商平台•与2019年相比，到2030年碳排放总量减少50%•支持平等就业，保持每年残障员工占总员工数的1.5%，并在日常工作中确保他们能和其他员工一样正常办公国内某知名互联网企业•不晚于2030年实现自身运营全面碳中和及使用100%绿色电力国内某知名通讯企业•与2019年相比，每百万收入减少16%的碳排放量代表性企业ESG相关目标5大湾区绿色楼宇发展调研“未来办公”趋势与企业ESG战略的关系与ESG相关的“未来办公”趋势ESG战略效益选择绿色建筑绿色健康、超低能耗等指标成为企业入驻考量的重要因素混合/灵活办公实践混合办公、灵活办公，提高办公场所组合的敏捷性和适应性焕活办公场所打造安全、舒适、健康的办公空间，重视员工福祉办公场所公平性注重办公环境的多元化、公平性和包容性•选择ESG评级优良的办公楼项目•提供高质量、私密化的物业服务•加强共享会议室等公共资源的配置•打造多维度且智能化的商办社区闭环平台•组织社区共融活动，普及责任安全、反贪意识等的重要性低碳装修理念选择环保、可循环建材，采用装配式装修等技术智能化利用物联网、人工智能等技术，有效追踪碳足迹•制定具可操作性的减排方案•缩短装修碳排放周期•采用新型环保建材，减少排放污染•办公室运营降本增效•提升员工身心健康•赋能员工创新协作•积极打造合规经营环境，提升风险识别和管理•促进生态伙伴转型，创造价值机遇•创造集体价值，实现共同可持续发展目标•挽留人才•提高员工效率•人性化管理•实现耗能数据采集•制定提升方案•吸引人才•提高企业创新•提升品牌认同E环境S社会G管治资料来源：仲量联行合作伙伴生态系统在企业运用ESG视角审视并改善自身运营的过程中，日常办公环节是最常见的切入点之一，特别是后疫情时代对企业的办公模式提出了新要求，亦是对办公环境的新挑战。为此，我们总结了“未来办公”趋势与企业用户落实其ESG战略规划的关系。6大湾区绿色楼宇发展调研办公空间属性的改变不仅影响企业办公场所，还涉及办公楼项目的整体硬件环境和软环境，企业和大楼运营者应联动打造共同价值生态圈，以满足企业员工需求的变化和提升员工归属感。因此，办公楼需求的驱动力也将发生改变，从传统的成本驱动型，演变为企业用户需求驱动型。健康、科技、可持续发展、休闲娱乐等从用户体验角度出发的设施与服务将成为办公楼项目的新标配。资料来源：仲量联行企业用户需求驱动健康员工福祉可持续发展便民出行设施科技饮食休闲灵活性休闲娱乐传统成本驱动型产业聚集租金成本配套交通使用率项目形象项目管理地理位置用户需求改变引领办公楼生态圈变革办公楼驱动因素的演变7大湾区绿色楼宇发展调研不难发现，企业在贯彻ESG理念和顺应“未来办公”趋势的同时，办公空间的根本性改变将在无形之中为其带来吸引与挽留顶尖人才的竞争优势。作为企业最基本的组成，员工越来越重视企业文化和自身价值观的匹配度，他们对于身心健康和自我实现的认知也越发强烈。选择ESG发展路线，塑造具更深层次人文关怀的形象从某种层面上看即是企业对员工生活理念的认同和回应。这种以人为本的理念将极大减少人员流失，而他们也能在企业更好地展现才能和创想。企业ESG战略与吸引人才的联系8大湾区绿色楼宇发展调研03问卷调查分析随着ESG战略规划的推行，企业对于办公楼选址的标准将会发生改变，而办公载体将不再局限于单一的办公用途。这些城市景观中的重要组成部分将被赋予更多的使命，架起连接人与社会和自然的桥梁，乃至在未来成为社区建设的积极参与者。从产品的角度来看，现阶段市场上获得国际认证的办公楼项目仍是少数。更重要的是，由于行业对于绿色建筑的整体认识还普遍停留在节能降耗的阶段，多数项目无法满足新型办公模式的需求，同时也没有充分意识到建筑与人、社会及自然共生的必要性。为此，我们通过与企业、运营商及建筑商等多方的调研，获取企业用户对于办公楼项目最为关注的20个ESG问题，并结合业界前沿标准设计出一套针对粤港澳大湾区主要办公楼项目的ESG体系评价问卷，以了解粤港澳大湾区商业地产贯彻可持续发展理念的实际情况。本次问卷的发放对象为广州、深圳及佛山三地的代表性办公楼项目，并最终收回有效问卷63份。样本分析楼龄分布项目类型认证情况注：存在受访项目同时拥有BD+C和O+M认证的情况。数据来源：仲量联行楼龄＜5年楼龄≥5年在建15526131210佛山深圳广州总部项目非总部项目13722021佛山深圳广州深圳9%28%9%3%50%LEED认证BD+C铂金级O+M金级BD+C金级O+M铂金级无认证6%8%2%84%WELL认证金级银级铂金级无认证9大湾区绿色楼宇发展调研交通通达性水资源空气质量舒适性大楼的出入口是否临近公共交通站点？即与公交车站（现有或规划中）的步行距离小于400米，或与地铁站（现有或规划中）的步行距离小于800米。大楼是否有采用双层幕墙或设有通风器？大楼空调系统是否具有PM2.5过滤能力？大楼是否有设置建筑非饮用水回收利用系统？QQQQ环境100%100%广州深圳是否所有受访项目周围均有布置公共交通站点。超半数受访项目至少采用双层幕墙或设有通风器。67%受访项目设置建筑非饮用水回收利用系统，但该比例在深圳尤为显著。超半数受访项目空调系统具有PM2.5过滤能力，但该比例在广州尤为显著。““““29%45%11%21%14%6%46%27%广州深圳雨水建筑中水雨水+建筑中水否11%12%39%48%0%6%50%33%广州深圳通风器双层幕墙双层幕墙+通风器否是否71%42%29%58%广州深圳注：因样本大小问题，本报告不显示佛山受访项目的作答情况。数据来源：仲量联行10大湾区绿色楼宇发展调研大楼是否有采用高效空调制冷机房(能效比>=5.0)？大楼是否设置能源管理系统以实现对建筑能耗的记录和监测？例如安装集成化能耗监测表。环境——能源大楼是否有设置能源管理系统以实现对建筑能耗的分析和管理？例如进行能耗异常分析并提出具体的节能措施。大楼是否有产生可再生能源？例如安装太阳能以隔热和发电。32%67%61%24%7%9%广州深圳是否不适用是否86%70%14%30%广州深圳是否46%64%54%36%广州深圳是否广州深圳14%15%86%85%注：统计剔除选择不适用的受访项目。数据来源：仲量联行QQQQ11大湾区绿色楼宇发展调研大楼是否有合理运用电力系统峰谷平？例如使用冰蓄冷技术降低运营成本。2021年大楼的公共总能耗（除租户单元外）与2019年的相比是否呈下降趋势？注：统计剔除选择不适用的受访项目。注：统计剔除选择不适用的受访项目。数据来源：仲量联行大楼是否有制定碳达峰的目标？是否32%3%68%97%广州深圳QQQ广州深圳是否不适用0%0%61%39%100%0%环境——能源22%10%44%19%5%0%33%67%广州深圳下降2%以下下降2%-5%下降5%-10%否12大湾区绿色楼宇发展调研建筑材料、空气质量、水资源等环节均是企业和房地产行业共同推动绿色可持续发展的重要组成。然而，在助力我国实现“双碳”目标的道路上，实现能源的有效管理是最为关键的一环，也是房地产行业现阶段的核心诉求。相应地，我们也在此次调查中设计出更多与能源相关的问题，以期反映节能降耗的前沿技术在不同类型、不同城市的受访项目中的普及程度。在对上述七道问题进行整理后，我们采用K-means（K均值）聚类算法将所有63个受访项目分为六大类、总结归纳出每类的主要特征，并通过后续分析发现建筑设计优化、减碳成效等多个值得关注的地方。城市区域状态项目类型高效空调制冷机房能耗监测能耗分析可再生能源电力系统峰谷平能耗节约广州珠江新城已竣工地标不适用多区域已竣工普通琶洲在建多种类型不适用深圳新兴区域已竣工+在建地标100%核心区域已竣工总部多区域在建多种类型不适用20%35%40%40%30%30%30%75%100%100%0%0%0%0%90%90%80%70%70%10%10%50%55%55%65%60%85%不适用不适用不适用不适用不适用下降不明显基本无节约基本无节约下降明显注：数字表示在各分类各能源问题中回答“是”的百分比。13大湾区绿色楼宇发展调研发现1：ESG实践踏出坚实一步，设置能源管理系统已成为未来办公楼的标配。发现2：受访项目对于能源管理各有侧重，且存在比较明显的地区政策差异。对于已落成的受访项目，设置能源管理系统以实现对能耗记录和监测的比例仅为65%，而该比例在在建项目中跃升至95%，直接反映出节约能源的观念已深入人心。然而，值得注意的是，迈出落实可持续发展的这一步并非意味着能耗问题就能迎刃而解，超半数的在建受访项目仍然缺乏对耗能异常分析及提出节能措施的能力。这也意味着项目需要继续投入，与第三方合作机构共同构建绿色建筑的全生命周期。得益于早期出台的能源管理政策，深圳的受访项目在采用高效空调制冷机房和合理运用电力系统峰谷平电价这两方面走在大湾区前列。自2008年起，深圳即为使用蓄冷技术的中央空调系统执行谷期电价，与此同时，政府不断调整峰谷电价政策，扩大峰谷电价差至省内最大值以推动储能商业化。由此可见，政策引导是推进商业地产绿色运营的重要因素。另一方面，广州多数项目能更好地利用现有的能耗分析系统并通过具体的节能措施取得总能耗的下降。14大湾区绿色楼宇发展调研发现3：已落成的总部项目在能源管理上存在较大改善空间。发现4：可再生能源建筑渗透率较低，且多为在港上市房企或外资开发商的标杆项目。跟以租售为主的办公楼相比，总部项目更多是从实际使用需求出发对建筑进行设计和建造，因此参与国际化绿色建筑认证的积极性不高，通常仅满足我国绿色建筑评价标准中对较低档划分的要求。加之当时评价体系仍未完善，这类落成年份较早的项目并未设置能源管理系统，而是将节能减排的重点落在一些已经广泛运用的资源回收系统，或生产、运输等主要耗能部门上。跟国内金融企业或金融总部相比，外资金融企业更加完整贯彻节能环保的理念。无论是自行开发建造还是采取租赁的方式，办公楼的认证等级通常被视为选址的重要或首要标准。太阳能光伏板是目前市场上产生可再生能源最经济的手段之一，然而由于层高、屋面面积等限制，这类技术往往应用于零售或物流地产，而非传统办公楼。虽然如此，不少知名开发商仍通过不断实践，利用电梯电能反馈或采用热回收空调系统从多维度制定节能解决方案。从成果来看，根据某外资开发商2020年的ESG报告，部分办公楼已有近5%的总建筑能耗来自可再生能源。此外，这类开发商也开始积极配备太阳能发电系统，以服务更多日常办公场景。例如，通过安装光伏太阳能采光板为灯箱广告和照明提供电源，以及利用太阳能热水板抽湿系统以供用户热水使用。15大湾区绿色楼宇发展调研社会大楼是否有提供免费的活动空间以鼓励用户活动和锻炼？例如通过建筑设计手段鼓励用户使用楼梯、在避难层设置免费使用的健身器材、或组织用户进行体育活动等。大楼是否配备有应急响应系统？例如AED(自动体外除颤器)。大楼是否有组织促进社区共融的相关活动？例如促进租户间的沟通交流，或组织租户参与社区的慈善活动。大楼是否有为用户提供放松压力和恢复精神的空间？例如设置具有艺术氛围、自然景观、园林绿化、或文化特色的空间。QQQQ是否广州深圳39%45%61%55%仅40%受访项目为用户设置免费活动空间，且多为各细分市场的地标。”医疗急救意识逐渐提高，超半数受访项目配备应急响应系统。场地生态环境优化，80%受访项目为用户提供放松精神压力的空间。对于已竣工的受访项目，半数组织社区关怀活动。““““数据来源：仲量联行是否广州深圳93%70%7%30%是否广州深圳43%70%57%30%广州深圳是否不适用50%33%29%39%21%27%是否16大湾区绿色楼宇发展调研社会与经济环境的变化影响了各行业职业岗位的分工与结构，例如，近年迅速发展的新经济行业的工作内容、工作时间、年龄结构与社交圈与大部分传统行业均有不少的差异；不同的行业特性与新型的工作形式随之衍生出企业对建筑或办公空间的多元化需求。一方面，由于员工更重视工作与生活平衡，提倡员工关怀与社区共融成为企业践行ESG主要理念之一；为此，办公楼需要提供更多空间作为员工、大楼生态系统和社区这三者之间的互动区域。另一方面，在如今疫情反复的背景下，远程办公成为新趋势，员工的心理状况也同样需要得到企业关注；休闲、健身和社区关爱的活动场所的必要性同样远大于以往。因此，建筑本身和办公空间如何协助企业共同履行上述社会责任成为了最先被讨论的话题。根据调查结果显示，受访项目普遍体现出对楼宇使用者的人文关怀，在硬件置备和活动组织层面做出更深入的思考，不少甚至对周边社区产生了有益的辐射效应。然而，目前整体办公楼市场的人性化服务与设施还有不断完善的空间，特别是针对老项目。除去现有公共空间，楼宇可以考虑进一步灵活利用避难层、空中花园等闲置资源以弥补单体物业活动空间不足的现状，从而为楼宇使用者提供人与人沟通交流、人与自然亲密接触的场所。此外，办公楼和办公楼内的使用者作为社区中独特而常被忽视的一员，办公楼的生态系统应包含社区，并成为社区健康发展的重要参与者并赋能社区共融。例如在条件允许的情况下，办公楼可以为使用者和社区提供幼儿托管、文娱活动、场地设施等资源或服务，以价值驱动提升品牌影响力。17大湾区绿色楼宇发展调研管治大楼是否要求租户和供应商签署《廉洁公约》？在项目建筑与营运的采购方面，大楼是否使用符合可持续发展的资源？即只与取得认证的绿色生产企业(供应商)合作。QQ合规运营仍需深入推进，仅半数受访项目与租户和供应商签署《廉洁公约》。在港上市房企和外资开发商积极响应可持续发展，普遍实施绿色采购。““数据来源：仲量联行相较于环境和社会，管治作为价值观的体现，较难衡量和监管，同时也往往为领导层所忽略。因此，我们可以看到，2021年香港交易所对上市企业的ESG披露提出了更高的要求，尤其加强了对企业管治信息透明化的管理。第三版《环境、社会及管治报告指引》提到，企业必须对公司管制常规、董事会对ESG的监管等做出说明，并强调了生产安全、供应链、反贪污等细则的披露要求，为未来全面推进企业ESG信息强制披露做准备。这也解释了为什么在港上市房企及外资开发商普遍拥有更高的可持续发展意识和更完善的实践体系。相反，目前广深两地的其他办公楼项目对企业管治的理解可能仍存在不足。虽然已有部分项目开始行动，确保与租户和供应商的合作过程公开公平公正、廉洁诚信，但是一旦牵涉到成本上升等问题，只有少数会继续寻求绿色生产的生态伙伴。总的来说，现阶段办公楼项目往往只聚焦个别节能减排或人文关怀行为，而忽视自上而下管治理念和企业制度的迭代更新。我们认为立法监管能立竿见影地改善这种情况，但企业更加需要以前瞻性的眼光规划其ESG战略，将保护所有利益相关者的意识植入到生产经营的所有环节。是否广州深圳57%42%43%58%是否广州深圳29%9%71%91%企业管治股东和控股股东治理机构设置管理层和管理层致辞机构运作信息披露质量公司治理异常预防和处理机制财务风险及防范财务业绩和质量18大湾区绿色楼宇发展调研04结论经过深入分析上述20个议题后，我们发现粤港澳大湾区的办公楼市场已经在落实ESG战略和满足企业用户需求上做出一定程度的努力。然而，市场要达到全面完成可持续发展转型的目标依然任重道远。作为大湾区的核心城市，广州和深圳未来将吸引更多高规格的海外、港澳企业入驻，而国内金融、科技等支柱产业也都将进入重质保量的发展新阶段。可持续办公和健康办公这些被多数项目忽视的概念将成为新常态。更重要的是，开发商对于ESG的实践很大程度上取决于当地办公楼市场的发展阶段和主力客群结构以及所显示出来的特性。19大湾区绿色楼宇发展调研深圳近年来，深圳大量新经济和民营企业快速发展，业务规模不断扩张，办公租赁需求急速上升。得益于此，深圳甲级办公楼市场的净吸纳量自2016年起大幅攀升。可是，由于新的主力客群不断涌现，其周期性特征明显及易受政策影响，该类企业用户群体对于ESG理念的接受和理解程度跟其业务规模扩张速度与承租能力水平的提高不匹配。经调查发现，大多企业用户目前只停留在追求产品性价比的阶段，他们在选址过程中最在意办公楼项目的使用率、租金等直接影响经济利益的因素，而未能意识到办公楼多样性服务的价值。因此，在如此环境下，深圳大部分办公楼项目主要通过提高建筑设计和硬件的豪华程度提升企业品牌形象，以及通过短期价格调整作为吸引客户的主要手段。正如问卷结果显示，尽管许多受访项目采用了高效空调机房和冰蓄冷等技术以降低能耗，但其主要目的是为了降低运营成本。相比之下，社会与管治方面的思量，例如促进社区共融与绿色采购，稍有欠缺。广州相反，广州甲级办公楼市场更多是由上市或经验丰富的开发商，以及成熟客户组成。整体而言，市场逐渐将关注点放到企业用户的核心需求上，从单纯追求产品性价比进化至秉持“以人为本”的运营信念。不少项目虽然落成年份较早，不具备采用如今更流行的高效空调制冷机房和非饮用水回收利用系统的条件，但他们已经逐渐去迎合到客户核心需求的变化，并以较高的用户关怀意识和管治水平塑造具有竞争力的项目软环境，以差异化的产品赢得企业用户青睐。在此背景下，老旧存量项目绿色改造的意愿也更加强烈。20大湾区绿色楼宇发展调研浅析华南企业用户对办公空间要求与项目设计不同频问题基于上述有关企业ESG战略与办公空间的讨论，我们认为华南区办公楼市场存在相当机遇。一方面，科技、金融与专业服务业的企业用户是广州和深圳甲级办公楼市场的需求主体，他们对于绿色办公空间的追求不断上升。现阶段他们对于办公空间的要求与存量办公楼项目存在匹配度不高甚至错配的情况。•虽然两地不少项目在政策的推动下，在立项、土地出让、规划、建设和管理上均按绿色建筑标准进行，同时2021年住建部也规定超高层建筑的绿建等级不得低于三星级标准，但是占比更多数的普通甲级存量项目很多只停留在满足最低要求，而没有积极响应市场需求变化取得更高评级，或培养人文关怀等其他方面的意识。•一些采用先进节能技术的优质绿色建筑项目由于设计或控制设置等问题，容易在企业用户办公室设计与二次装修阶段出现衔接问题，导致实际用户体验不如预期。要解决这类技术投入与实际产出不匹配的问题还需要运营与物业管理团队配合，从技术层面与企业用户做好提前部署。由此可见，办公楼项目的发展需要通过不断地与企业用户磨合和交流，而这也将指导着中长期内大量的新增供应如何就绿色环保节能、技术智能化、办公舒适度等企业用户注重的因素更好地纳入前期项目设计、建设及后续运营等环节。21大湾区绿色楼宇发展调研从政府的角度来看，相继出台的政策对企业碳排放和绿色建筑要求不断提高，这也将加快促进各行业的ESG发展，不管是开发商或企业用户。这意味着在供应竞争压力依然巨大的市场环境下，项目开发商和运营商需要尽快调整发展战略，关注企业用户的核心诉求，以更具可持续性和人性化的服务保障项目的长期投资价值。此外，提升自身竞争力之余，办公楼项目应持续创造良好的社会效应，不断完善人性化服务与设施。例如，可积极寻求以旧改或空间活用更新社区布局和商业结构，为社区带来更多公共活动空间和更高质量的服务。22大湾区绿色楼宇发展调研老旧办公楼项目在环保方面竞争力略显欠缺，在硬件设施寻求突破的可能性也受固有设计所限。为鼓励既有建筑绿色改造，我们认为可以从两方面入手。首先，政府可设立专项资金对符合节能减排标准的改造型项目提供一定经济扶持。其次，能源监测和分析是这类项目实现节能减排的主要手段，也是弥补硬件短板的有效途径。尤其是目前能源管理系统的设置不存在过多技术壁垒，加之采用技术相对成熟的节能设施，项目有望以较低成本的方式做到节能降耗。建议1：推进建筑行业碳排放交易体系建设，驱动运营商提升综合管治能力。“双碳”目标的确立将促进绿色建筑高质量发展，加速推动绿色低碳城市的建设。除现有的政策规定外，大湾区城市包括广州和深圳应积极借鉴优秀试点的成功经验，将公共建筑纳入碳排放交易体系，以建筑行业的结构优化、转型升级推动城市可持续发展。举例来说，自2012年起，北京将年均直接或间接二氧化碳排放总量1万吨（含）以上的固定设施排放企业（单位）强制纳入碳排放权的交易，其中便包含了许多商业物业。我们认为设定排放总量控制目标、发放二氧化碳排放配额、实行强制市场参与者排放报告制度等一系列措施，将使得办公楼项目把节能减排落实到运营中的每个阶段。为此，开发商或运营商需加速提升自身的管治水平，在决策过程中考虑所有利益相关者的权益。此外，环境法规的日益严苛只会对行业提出更多的挑战。他们需预见其中的风险，通过不断提升综合管理能力和合规意识化危机为机遇，并藉此摆脱追求短期盈利的运营陷阱，从根本上实现其ESG战略规划。建议2：预见企业用户未来需求转向，关注办公场所的用户关爱和社会责任。面对企业用户在人文关怀方面的潜在诉求，不管是在建或存量办公楼项目都需以前瞻性的眼光积极投入办公环境的多样性建设，以空间的再利用与改造开辟更多关爱用户的活动场所。与此同时，开发商应增强企业公民意识，不断探索其办公楼项目如何为所在的社区提供价值，促进社区共同繁荣。只有将节能技术与人文关怀的理念相结合，才能更好构建一套完整的绿色管理模式，并以此为基础更好地服务企业用户。建议3：老旧存量项目从软件系统入手，能源管理为绿色改造提供新方向。”””23大湾区绿色楼宇发展调研作者曾丽华南区研究部总监silvia.zeng@ap.jll.com特别贡献何建忠华南区物业与资产管理部工程总监ken.he@ap.jll.com黄志杰深圳研究部助理经理andy.huang@ap.jll.com梁宏浩深圳物业与资产管理部工程总监herry.liang@ap.jll.com许佳苗深圳研究部分析师veronica.xu@ap.jll.com崔芸诰深圳研究部助理经理rachel.cui@ap.jll.com谢润霖广州研究部分析师nicole.xie@ap.jll.com24大湾区绿色楼宇发展调研仲量联行大中华区分公司仲量联行©仲量联行2022年版权所有。保留所有权利。此处所载所有信息来源于我们认为可靠的渠道。但我们不对其准确性做出任何保证或担保。joneslanglasalle.com.cn仲量联行微信号仲量联行小程序北京北京市建国门外大街1号国贸大厦A座11层邮政编码100004电话+861059221300传真+861059221330成都四川省成都市红星路3段1号成都国际金融中心1座29层邮编610021电话+862866805000传真+862866805096重庆重庆市渝中区民族路188号环球金融中心45楼邮政编码400010电话+862363708588传真+862363708598广州广东省广州市天河区珠江新城珠江东路6号广州周大福金融中心2801-03单元邮政编码510623电话+862023388088传真+862023388118杭州浙江省杭州市上城区新业路228号杭州来福士中心T2办公楼802室邮政编码310000电话+8657181965988传真+8657181965966南京江苏省南京市中山路18号德基广场办公楼2201室邮政编码210018电话+862589660660传真+862589660663青岛山东省青岛市市南区香港中路61号远洋大厦A座2308室邮政编码266071电话+8653285795800传真+8653285795801上海上海市静安区石门一路288号兴业太古汇香港兴业中心一座22楼邮政编码200041电话+862163933333传真+862163933080沈阳辽宁省沈阳市沈河区北站路61号财富中心A座1762室邮政编码110013电话+862431054699深圳广东省深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场第三座19楼邮政编码518048电话+8675588266608传真+8675522638966天津天津市和平区南京路189号津汇广场2座3408室邮政编码300051电话+862259011999武汉湖北省武汉市硚口区京汉大道688号武汉恒隆广场办公楼3908-09室邮政编码430030电话+862759592100传真+862759592155西安陕西省西安市雁塔区南二环西段64号凯德广场2202-03室邮政编码710065电话+862989329800传真+862989329801香港香港鲗鱼涌英皇道979号太古坊一座7楼电话+85228465000传真+85228459117www.jll.com.hk澳门澳门南湾湖5A段澳门财富中心16楼H室电话+85328718822传真+85328718800www.jll.com.mo台北台湾台北市信义路5段7号台北101大楼20楼之1邮政编码11049电话+886287589898传真+886287589899www.jll.com.tw