房地产行业的ESG量化：迄今为止的六项经验总结房地产行业的ESG量化WilliamMatthews合伙人兼英国商业研究部主管ESG：是一项集体责任环境、社会和公司治理（ESG）因素如今已成为几乎所有重要商业房地产决策中的关键考量因素。房地产行业已将克服ESG挑战视为一项集体责任，即使以最挑剔的眼光来看，也能发现房地产行业确实想要造福社会人们虽然已经广泛认识到解决ESG问题十分重要，但什么才是最佳解决方法？特定措施将对房地产行业产生怎样的影响？在这些方面业内仍存在较大分歧。这在一定程度上是源于，迄今为止，一些ESG研究也只是提出了善意的观点。然而，依靠这些观点不但让人们难以做出明智的决策，而且更严重的是，可能还会导致人们做出糟糕的选择。在我们的研究中，我们一直在努力避免出现毫无依据的推测。我们已将“必须解决ESG问题”视作已知事实，并且始终在避免只是单纯地重申这一观点。我们暂时摈弃了任何个人或道德的是非判断，我们坚持以公正的态度分析问题，以清晰无偏见的方式解析结果。最重要的是，我们已确保严格开展研究，注重数据分析。在某些情况下，我们会利用复杂的统计方法来排除、剥离特定的影响，而在其他情况下，我们则会运用更为简单的方法，并通过采用专有数据集或与行业机构合作来确保研究的效力。我们在整个研究过程中始终秉承一个原则：根据数据和分析得出结论。我们的ESG研究涵盖了我们于近期开展的一系列分析项目，也参考了实际的应用情况以及与客户相关的考虑因素。我们希望决策者们能够借助研究所得出的明确结论，在瞬息万变的发展环境中做出明智的决策。此外，我们也希望研究所提出的观点能够引发讨论，并开辟出新的探索领域。我们的团队随时整装待发，准备迎接新的难题。我们已采用严格的技术方法来量化ESG因素所产生的影响。探索KnightFrankIntelligenceLab，了解我们的所有研究与洞见BREEAM评级售价/租金上涨比例（%）销售溢价（%）租金溢价（%）BREEAM评级NABERS评分销售溢价（%）NABERS评分售价上涨比例（%）租金与销售溢价（按建筑评级划分）10.5%优秀3.7%非常好4.7%优秀8.3%<512.3%杰出17.9%5+10.1%非常好资料来源：莱坊研究部VictoriaOrmond合伙人兼资本市场研究部主管资者和开发商都面对着一个重要问题：绿色评级建筑真的能给他们带来资金收益吗？如果能，收益是多少？我们的资本市场研究团队利用全球首个绿色建筑评级标准⸺英国建筑研究院环境评估方法（BREEAM）完成了开创性研究，其结果显示与非评级建筑相比，绿色评级建筑在租金和售价上确实都有提升。这一提升幅度可以达到12.3%，这从位于伦敦市中心黄金地段上的最高评级绿色建筑所公布的办公空间租赁价格中便可见一斑。在澳大利亚，这一溢价幅度甚至还要更高，与相同的‘棕色’建筑相比，符合澳大利亚国家建筑环境评价系统（NABERS）的建筑，其平均销售溢价可达18%。但实际上与常见的‘棕色’建筑相比，绿色评级建筑往往更新、施工质量更高或者地段了研究结果，探讨了这些结果对于投资者和开发商的意义。我们的研究重点考察了BREEAM对伦敦市中心黄金地段租金的影响，解释了可持续发展是如何实现增值的。获得BREEAM评级可以让一栋建筑从整个建筑市场中脱颖而出。对于关注收入和风险缓解的投资者来说，我们的研究揭示了投资最高等级的绿色建筑能够带来的价值。对于开发商而言，ESG研究的意义在于能让他们了解专注于打造BREEAM评级建筑可以如何提升他们的开发价值。目前，伦敦正努力发展成为绿色金融中心与绿色评级建筑中心，因此《绿色建筑如何增值》这份报告预测，未来人们对绿色评级建筑的需求将会有所增加。更优，因此量化绿色建筑与租金或售价之间的关系是一项复杂的任务。我们结合使用了英国建筑研究院的数据与其数据集，从而成功剥离了绿色认证对伦敦办公楼租金和售价的影响。在《绿色建筑如何增值》这份报告中，我们解释了我们所采用的研究方法是一种可靠的前瞻性思维模式，并且还列出投为此，我们结合使用了英国建筑研究院（BRE）的数据与其数据集，从而成功剥离了绿色认证这一影响因素。绿色建筑如何增值与‘棕色’建筑相比，‘绿色’建筑真的能提升租金或价值吗？房地产行业的ESG量化走进实践没有万能的标准面对五花八门的认证和评级，您该如何选择？大揭秘WiredScoreBREEAMLEEDSKACyclingScoreFitwelBREEAM（正在使用）NABERSWalkscoreWELLActiveScoreLEEDZeroSmartScoreAirrated为您的资产获得市场认可积极与租户互动解锁绿色溢价联系我们的ESG咨询团队，进一步了解绿色建筑认证。房地产行业的ESG量化www.knightfrank.co.uk/commercial/energy障碍资料来源：莱坊研究部AntoniaHaralambous资本市场研究部初级合伙人坊2022年《财富报告》态度调查的最新结果显示，私人投资者在制定商业投资决策时非常关心ESG因素。虽然这种态度因地理区域而异，但从总体上看，有80%的受访者认为ESG非常重要。这项年度调查采访了600位财富顾问，他们的资产管理总额达35,000亿英镑，调查结果发布在《ESG相关房地产投资的关键驱动因素》一文中。这与我们的《活跃资本》研究的研究结果相一致。这项研究发现，与未评级的同等建筑相比，经BREEAM评定为“优秀”的伦敦市中心黄金地段办公楼在销售价格上会有10%的溢价。同样，在澳大利亚的悉尼和墨尔本，获得NABERS5+绿色评级的建筑在销售价格上会有将近18%的溢价。驱动投资者关注ESG相关房地产投资的主要因素是他们希望确保自己的投资组合能够抵御未来风险，这在调查中体现为有40%的受访者非常关心如何保护长期收益，尤其是来自英国、拉丁美洲、俄罗斯和独立国家联合体的投资者。排在这一主要驱动因素之后的，分别是对影响力的渴望以及有机会获得更多收益，这两个驱动因素分别位列第二名和第三名。与此同时，仅有16%的受访者指出外部压力是他们重视ESG的主要原因。对ESG的重视程度也存在地域差异：例如仅有10%的亚洲受访者认为ESG并不重要，而全球范围内持这一态度的平均比例为20%。总体而言，全球私人投资者显然非常关心ESG问题，但他们仍然面临着挑战，其中包括如何获取准确的信息和明智的建议以确定寻求投资和绿色融资的最佳机会。调查显示，五分之四的超高净值客户都在关注ESG相关房地产投资，而且超过一半（52%）的受访者将ESG视为创造与保存财富的机会。莱全球私人投资者显然非常关心ESG问题，但他们仍然面临着挑战。获得绿色融资担心被“漂绿”对ESG缺乏了解获得可靠与可比的信息寻找正确的机会45%42%34%24%10%房地产行业的ESG量化ESG如何影响房地产私人投资富豪们在做出投资决策时是否会考虑ESG因素？是否有些国家/地区的富豪对ESG更为关注？资料来源：莱坊研究部何谓搁浅的资产？某个房地产资产可能会因为二氧化碳排放量高而失去价值，最后无法出售。评估资产搁浅风险我们采用CRREM（碳风险房地产监测）搁浅风险工具帮助确保您的资产不存在搁浅风险。这项工具旨在将长期的政治政策转换为明确的科学目标。CRREM可确定资产或投资组合在12个月里的温室气体浓度，并将此浓度与房地产业在以下两大背景下设置的减碳目标进行对比：20182019202020212022202320242025202620272028202920302031203220332034203520362037全球气温上升°C下的CRREM搁浅风险010203040温室气体浓度【千克二氧化碳排放/平方米/年】50607020382039204020412042204320442045204620472048204920501.全球气温上升1.5°C；2.全球气温比工业革命前上升2.0°C。《巴黎协定》规定了每个国家/地区、行业、资产类型的温室气体排放限额。资产或投资组合必须致力于减少碳排放量，以满足相关的温室气体排放限额；如果超出限额，就会被视为是搁浅的资产或投资组合。下图是一项建于2016年的资产，将在2030年出现搁浅风险。搁浅风险日期表明，为了确保这栋建筑能满足温室气体排放限额，必须在2030年之前开始对这栋建筑实施改造升级。减排目标超量排放气候和电网因素校正后的资产表现资产表现基准线房地产行业的ESG量化走进实践投资组合搁浅或过时：如何评估风险租户对ESG的关注在不断变化企业真的认为房产是他们减碳策略的重要组成部分吗？房地产行业的ESG量化可持续发展资料来源：莱坊研究部LeeElliott合伙人兼全球租户研究部主管于全球40%的碳排放交易佣金来自房地产业，因此企业领导者们认为解决可持续发展问题具有显著的商业意义，同时也能为品牌推广创造机会。在这一背景下，我们对将近400家全球企业租户开展了名为《你（我）空间》的调查，旨在了解办公楼租户对可持续发展和ESG的看法及其所采取的行动。调查结果显示，全球企业租户并未普遍认可房地产在其自身的减碳策略中可以起到的作用。最重要的是，那些赞成积极关注ESG问题的企业，他们虽然已设立了宏伟的目标，但目标与行动之间仍存在明显差距。在这些受访企业中，有40%已确立净零排放目标，而这其中又有77%大胆地将实现时间业租户们均认可了控制碳排放量是非常有必要的。虽然他们希望有所改变，但这并未促成实际行动。部分证据显示，租户现已开始对市场提出最低可持续要求，而且推行可持续发展的企业领导者正带头寻找可持续建筑。但这仍属于个别情况，并非当前常态。目前，普遍存在的企业可持续发展问题与房地产业的未来策略之间仍存在严重脱钩，这凸显出相比投资者来说，企业租户并未充分认识到ESG问题的重要性。为了重建美好未来，并在对抗气候变化的过程中发挥恰当的作用，房地产行业需要加强企业客户的可持续发展教育，提高他们的环保意识，并致力于推动他们投资可持续房地产。定在了2030年⸺距离现在已不足一个房地产周期。不过，只有16%的受访企业认为他们的净零排放承诺会从本质上改变自己制定房地产相关决策的方式，同时还有将近60%的受访企业，他们的全球投资组合中认证建筑的占比不到10%。《你（我）空间》调查肯定了在后疫情时代办公楼依然在企业生活中占据重要地位，而且企由那些赞成积极关注ESG问题的企业，他们虽然已设立了宏伟的目标，但目标与行动之间仍存在明显差距。问题：贵公司设定了净零排放目标吗？问题：您认为贵公司的净零排放承诺将在多大程度上影响自身的房地产决策？13%10%77%2030年或之前2040年或之前2050年或之前17%在很大程度上41%在一定程度上27%在很小程度上15%完全无影响房地产行业的ESG量化精简能源和碳报告（SECR）：SECR政策规定企业必须在董事会报告中记录当前报告期和以往报告期的能源和碳信息。此外，企业还必须对能效措施和能耗降低方法作出评述。SECR适用于•任何规模的上市企业。•成立于英国的大型未上市企业。•大型有限责任合伙企业（LLP）。公共机构不属于新规的管辖范围，但需要遵守其他法规。节能机会计划（ESOS）：英国政府借鉴了欧盟的一项指令，推出了ESOS计划。ESOS是一项强制性能源评估计划，用于确保英国的大型企业能够实现节能高效。根据此计划，英国的大型企业必须每四年评估一次自己的能源使用情况，并寻找新的节能方法。ESOS会影响您的组织吗？•员工人数超过250人；或•营业额超过5,000万欧元（4,410万英镑）或年度资产负债表金额超过4,300万欧元（3,790万英镑）。•在英国的员工人数超过250人的海外组织。•符合上述任意一项要求的大型组织下属企业。我们可以帮助您制定专属的净零排放策略，确保您遵守相关法规，例如ESOS和SECR。走进实践为何租户的碳排放报告压力与日俱增www.knightfrank.co.uk/commercial/energy房地产行业的ESG量化各大英国城市的可用办公楼存量（按EPC评级划分）DarrenMansfield商务研究部合伙人国正在加强房地产减碳的监管框架，其中包括审查建筑的最低能源效率标准（MEES），该标准要求英格兰和威尔士的办公楼都要至少达到EPCB级。我们调查了如果现在实施这项最低要求会影响英国各大城市的多少座办公楼。调查结果发布在《清洁、健康、环保》报告中。除非各座办公楼目前的EPC评级发生重大变化，否则更严格的监管，再加上与日俱增的顶级办公空间需求，最终将会给市场带来巨大影响。我们的研究发现，2021年12月在各大英国城市销售的所有办公楼中，有82%未能满足拟定的最低评级要求。这意味着从现在开始一直到2030年，办公楼翻新项目一定会有所增加。对于那些无力承担翻新成本的办公楼来说，则可能需要改变其用途。进一步分析后我们还发现，目前英国的各大上市公司所租用的办公空间，有80%都没有达到EPCA级或B级标准。因此，各大企业为了实现自己的ESG目标，都会开始更加关注高评级建筑，并且一定会有越来越多的企业更换办公空间，而这也将加剧办公楼供应压力。已建成的环境和城市对帮助实现净零排放起到重要作用。城市的碳排放量在全球碳排放总量中占70%，而且目前有五分之四的英国人居住在城市地区。企业对优质资产的争夺已导致伦敦地区的租金飙升，而且随着办公楼的供应量减少，需求量增加，整个英国范围内可能都会出现租金上涨。如果办公楼业主能够投资打造出一栋符合ESG标准的建筑，那么这栋建筑必定会从市场中脱颖而出，成为更具吸引力的投资选择。已建成的环境和城市对帮助实现净零排放起到重要作用。资料来源：莱坊研究部、英国政府英格兰和威尔士D30%E13%B15%A3%C35%日趋严格的法规将如何影响办公楼市场自2022年起，可持续发展便开始成为组织的主要目标。日趋严格的法规和报告要求意味着评估和管理力度越来越大，也意味着房地产行业的发展重点开始转移。不过，这会对英国各大城市的办公楼市场产生怎样的影响？英我们可以帮助您编写EPCPlus报告，为您提供最符合经济效益的分析，以指导您制定投资决策，并确保您遵守与最低能源标准相关的各项法规。资产能效评级A+50B房地产行业的ESG量化目前英国的各大上市公司所租用的办公空间，有80%都不符合将在2030年推出的EPC标准，仅有18%的可用存量达到了EPCA级或B级。英国政府在去年夏天出台的修订版最低能源效率标准（MEES）中确认了，2030年所有商业建筑都必须至少达到EPCB级。除此之外，在《2020年能源白皮书》中，英国政府还提出了将分步实施这项规定，也就是要求所有商业建筑都必须在2027年达到EPCC级。B26-50C51-75D76-100G150以上EA0-25101-125F126-150走进实践适应未来监管变化的投资组合www.knightfrank.co.uk/commercial/energy房地产行业的ESG量化经认证的零售地产（按BREEAM可持续标准等级划分）EmmaBarnstable高级零售研究分析师不到1%的零售地产目前拥有或正努力获得可持续评级。探寻零售业的绿色资产零售地产是否环保？哪类门店的绿色认证等级最高？哪些运营商和地区正在引领绿色潮流？杰出合格非常好优秀良好2%1%22%68%7%《ESG与零售：探寻零售业的绿色资产》报告中，我们探讨了英国零售业的可持续认证。我们在研究中使用了全球公认的BREEAM绿色评级标准，并且研究数据显示只有不到1%的零售地产目前拥有或正在努力获得可持续评级。不过，还有少数符合可持续评级的零售空间在可持续等级上已达到“杰出”水平，为市场上的所有行业树立了典范。在这些拥有可持续认证的门店中，有97%的门店都是新建的，由此可见英国老旧的零售地产已成为影响这项研究结果的重要因素。与一开始就在设计和建造时以ESG认证为标准相比，通过翻新旧建筑来获得ESG认证会更具挑战，也会花费更多的成本。这也解释了为什么我们的研究会发现符合可持续标准的大都是现代购物中心、零售商业区和超市。只有不到1%的绿色认证颁发给了翻新建筑或租户重装建筑，但这类建筑却是振兴零售领域不可或缺的一部分。从地理角度来看，伦敦是绿色门店最为密集的城市，占比达到了34%。但在整个英国范围内，就可持续认证而言，表现出色的建筑包括位于米尔顿凯恩斯的MK1购物休闲中心，其获得了BREEAM“优秀”评级。作为零售商，TheJohnLewisPartnership是杰出的可持续发展代表，其拥有的绿色门店数量最多，占比达到了7.3%，紧随其后的则是“四大”食品杂货商：Tesco、Asda、Sainsburys和Morrisons。此外，Aldi、Lidl、宜家也与这些零售商一样，在品牌伦理价值与追求可持续建筑之间形成了协同效应。对于关注能够适应未来发展的高质量资产的投资者来说，我们的研究报告是一份有深度的阅读材料，可以为他们带来投资启发，而对于租户来说，如果他们租用的是拥有绿色认证的建筑，那么这将帮助他们实现自己的可持续目标。为了避免被控诉为“漂绿”，支持绿色营销策略和推广的零售商们就必须以更加严格的标准来审视他们租用的空间。资料来源：莱坊研究部/BRE在房地产行业的ESG量化与周围地区相比，位于金丝雀码头地区的房地产享有非常高的步行可及性评分OliverKnight合伙人兼住宅开发研究部主管我作为商住一体的典范，南岸和国王十字区/尤斯顿这两个中央商务区享有极高的步行可及评分，其办公楼租金涨幅为整个伦敦市场平均涨幅的两倍。步行可及：量化15分钟城市当人们都在思考如何在后疫情时代建设和管理城市时，15分钟城市的概念便已开始在房地产业和政坛引发巨大关注们根据这个概念开发出了“城市步行可及测量工具”，这让我们可以依据不同市场或建筑当前的生活便利设施可及性，来对它们进行对比和评分。对房地产投资者而言，这项研究的意义在于帮助他们深入理解人们希望拥有怎样的周边环境，从而能够在未来开发出理想的办公楼和住宅。资料来源：莱坊研究部产价值涨幅可观。此外，具备步行可及性的社区还可以推动社区居民形成健康的生活方式，促进居民之间的社交，加强社区建设，而且也可以帮助开发商和投资者实现ESG目标，这一点十分重要，因为为了能打造一个低碳未来，英国将会越来越强调ESG标准。步行可及性步行可及性最低步行可及性最高我们在《2022年伦敦报告》中指出15分钟城市这一概念已日益普及开来，并运用步行可及测量工具衡量了七个位于伦敦市中心的子市场。在整个研究过程中，我们分析了OrdnanceSurveyAddressBase数据库中的140,000多个地点，并确定了9,000个应步行可及的便利设施，这些便利设施涉及文化、教育、零售空间等不同领域，然后我们得出的结论是那些能够有效平衡办公、零售与住宅空间的市场也能驱动价值增长，而这个结论又进一步证实了一个观点，那就是未来成功的房地产项目必将是多用途、多收入来源、具备步行可及性，同时还能形成超强社区的项目。事实上，作为商住一体的典范，南岸和国王十字区/尤斯顿这两个中央商务区享有极高的步行可及评分，其办公楼租金涨幅为整个伦敦市场平均涨幅的两倍。与此同时，这两个市场的地产空置率均低于平均水平，而且地莱坊致力于为客户提供广泛的ESG、可持续发展、能源、净零碳排放建议和支持。这些建议均源自我们的专家团队，他们可以为客户提供ESG和净零碳排放策略、专业估价、交易与项目建议、管理与合规解决方案。除了专家团队之外，我们还有100多位ESG代表，他们服务于不同的业务领域，致力于在整个房地产行业的发展过程中为客户提供与ESC策略相关的建议和支持。立即联系我们的团队成员IainMoss房地产资产管理部ESG主管+447500578214iain.moss@knightfrank.comGillianBowman估价与咨询部ESG主管+447814214933gillian.bowman@knightfrank.comTomHeathcote农业部ESG主管+441664496981tom.heathcote@knightfrank.comPatrickDillon地理空间部ESG主管+442080927807patrick.dillon@knightfrank.comDavidGoatman能源、可持续发展和自然资源部主管+447825120534david.goatman@knightfrank.comKateHorton资本市场部ESG主管+447443983231kate.horton@knightfrank.comLisaAttenborough投资咨询部ESG主管+447773258673lisa.attenborough@knightfrank.comLauraBeatson租赁咨询部ESG主管+447771873259laura.beatson@knightfrank.comWilliamMatthews英国商务研究部主管+447973621692william.matthews@knightfrank.comJonathanHaleESG咨询部主管+447815461428jonathan.hale@knightfrank.comHarrietHixESG高级顾问+447811035523harriet.hix@knightfrank.comJoeWarrenESG高级顾问+447989734956joe.warren@knightfrank.comSarahBeattie企业战略部ESG主管+447929710965sarah.beattie@knightfrank.comJenineCranston澳大利亚ESG主管+61423781919jenine.cranston@au.knightfrank.com张浚桦大中华区ESG副董事+85228467417jackie.cheung@hk.knightfrank.com©KnightFrankLLP2022。本文件只提供一般性信息，不得以任何方式依赖其中的内容。虽然在准备本文件所列之信息、分析结果、观点和预测内容时已严格遵照标准要求，但对于本文件之内容，KnightFrankLLP不对任何人承担勤勉义务，并且不对因使用、依赖或参考本文件内容所造成的任何损失或损害负任何责任。本文件的内容未必代表KnightFrankLLP对特定物业或项目的观点。不得以任何方式修改本文件，包括修改其内容、删除本声明或任何KnightFrankLLP标志等。在KnightFrankLLP事先未批准复制形式和内容的情况下，不得复制本文件的全部或部分内容。如需获取莱坊研究报告，请访问knightfrank.com/research