建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新t建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新贠自强中建政研集团政副总裁，中建政研智库研究院首席专家，综合开发项目咨询总监中国经济体制改革研究会产业改革与企业发展委员会政企合作专家委员会委员高级经济师/律师/金融分析师/高级投融资顾问/高级管理咨询师咨询服务综合开发项目咨询60余个，近四年来，发布相关文章220余篇近百万字经验丰富的研究型、实战型、创新性专家国内领先的综合开发项目操盘手PPP、特许经营、ABO+及综合开发BT等各类型综合开发项目，均有标杆性的作品呈现【操盘部分代表性案例】河南开封宋都古城文化产业园清明上河城（一期）项目（城市建设类，国家示范项目）云南昆明市晋宁区产业新城综合开发项目（云南首座产业新城，创新性准特许经营）贵州清镇市产业新城项目（贵州首座产业新城）河南武陟县产业新城项目项目（河南首座产业新城）湖南湘潭市雨湖区产业新城项目（湖南首座产业新城）安徽省无为市东部新城综合综合开发项目（前期策划专项）河北省沧州市中部片区城市更新项目（ABO+，综合开发BT）河南南阳市宛城区陈棚社区城市更新项目（ABO+，一二三级四联动）山东省枣庄市绿道片区EOD导向的生态综合治理提升（一期）PPP项目甘肃省张掖市黑河流域甘州段生态环境导向的开发项目国家试点项目（国家试点项目）山东潍坊市中央商务区ABO+投资人+产业发展综合开发项目（ABO+模式，产业发展服务方案编制专题）河北衡水市北部产业新城项目（10号文后首个突破性直接大体量使用基金并唯一入财政部库的国内标杆性项目）......2简介建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新3纲要实践观察及问题的提出：概念、面临的问题及发展新要求、新态势中国式城市更新：缘起、内涵、中国式城市更新的特点及辨析模式与策划思路：模式概要，城市更新项目的FOD导向与IOD逻辑案例与实操流程：实操案例探析，实操做法介绍纲要第一部分概念、面临的问题及当前发展新要求、新态势实践观察及问题的提出CHAPTERONE建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新▶英国诗人威廉·柯珀（WilliamCowper1731～1800）说，“上帝创造了乡村，人类创造了城市”。▶2014年《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》：城镇化是伴随工业化发展，非农产业在城镇集聚、农村人口向城镇集中的自然历史过程，是人类社会发展的客观趋势，是国家现代化的重要标志。使城镇化成为市场主导、自然发展的过程，成为政府引导、科学发展的过程。▶2015年12月时隔37年召开的第四次中央城市工作会议指出，城市是我国各类要素资源和经济社会活动最集中的地方，是我国现代化的“火车头”和内需最大潜力之所在。▶2022年6月《“十四五”新型城镇化实施方案》：我国仍处在城镇化快速发展期，城镇化动力依然较强，中心城市和城市群成为带动全国高质量发展的动力源。▶美国当代经济学家、诺贝尔经济学奖获得者约瑟夫·斯蒂格利茨（JosephEugeneStiglitz，1943年-）曾言简意赅地指出，人类社会21世纪发展的两大引擎，一是最大发达经济体美国的数字化创新，一是最大发展中经济体中国的城镇化。CHAPTERⅠ实践观察及问题的提出建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新6前提：1、有规划边界的生命有机体；2、开放复杂的巨系统（OpenComplexGaintSystems）：3、现代文明的象征和结晶，中国式现代化的火车头、动力源。内涵：新阶段，城市更新项目的内涵是什么，何以区别于——传统的城建、三旧改造及片区综合开发项目，何谓中国式城市更新？单击此处添加大标题内容城市更新：历史现象、自然现象，永无终止城市更新行动：行动VS战略，多元价值追求VS具体制度和行动安排中国式城市更新理念和实践城市更新项目VS传统旧城建、三旧改造及片区开发项目52431城市CHAPTERⅠ实践观察及问题的提出建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新7CHAPTERⅠ实践观察及问题的提出行动VS运动：城市更新的方式和模式实施城市更新行动是党的十九届五中全会作出的重要决策部署，是国家“十四五”规划《纲要》明确的重大工程项目：要走内涵集约、绿色低碳发展之路，但有些地方出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式、大拆大建、急功近利的倾向，随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树，变相抬高房价，增加生活成本，产生了新的城市问题。一、坚持划定底线，防止城市更新变形走样：2255。二、坚持应留尽留，全力保留城市记忆：保留利用既有建筑、保持老城格局尺度、延续城市特色风貌。三、坚持量力而行，稳妥推进改造提升：加强统筹谋划。不脱离地方实际，不头痛医头、脚痛医脚，杜绝运动式、盲目实施城市更新；鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变，以长期运营收入平衡改造投入；加快补足功能短板。不做穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫，不搞脱离实际、劳民伤财的政绩工程、形象工程和面子工程；提高城市安全韧性。不“重地上轻地下”，不过度景观化、亮化。对涉及推倒重来、大拆大建的项目要彻底整改，积极稳妥有序推进实施城市更新行动建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新82022年5月18日，由南京市鼓楼区人民政府举办的可持续城市更新论坛上，秦虹发表题为《推动可持续的城市更新》的主旨演讲：“最近这一两年，我们在研究城市更新的过程中会反复遇到一个问题，就是大家在交流的过程中，对什么是城市更新理解上差别特别大，比如一些企业参与城市更新的积极性很高，但是一提到城市更新，企业想的就是房地产开发，还有一些政府部门领导对城市更新非常关注，但一说到城市更新可能想的就是老旧小区改造。”秦虹，中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任，曾任住房和城乡建设部政策研究中心主任。国务院政府特殊津贴专家，第十八届中央政治局第十次集体学习主讲人。CHAPTERⅠ实践观察及问题的提出建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新92022年9月8日，在第十四届全国既有建筑改造大会上，住房和城乡建设部建筑节能与科技司城市设计处处长王希希发表《城市更新——为人民群众提供高品质生活空间》主旨演讲1、理念内涵跑偏：如将城市更新简单理解为“三旧”改造，对其战略性和综合性认识还不足2、项目实施系统性还不够：头痛医头，脚痛医脚，项目生成和实施呈现碎片化特征3、开发建设方式没有完全转变：急功近利，大拆大建和房地产化，片面追求项目就地平衡和短期效益4、资金整合力度不够大：政府干、群众看，融资困难，社会资本参与积极性不高5、制度政策还不完善：突出的是土地、规划等问题城市更新普遍性的问题和困难CHAPTERⅠ实践观察及问题的提出建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新江苏省政协副主席、江苏省住建厅厅长周岚2023年两会期间提出《关于推动市场力量深度参与城市更新行动的提案》，并在接受采访时表示：从当前各地实践情况看，城市更新项目大多数还是以政府推动为主，市场力量参与不足，这影响着城市更新行动实施的可持续性。1、城市更新项目往往实施周期长、盈利低且涉及多元主体，即期资金平衡难、协调统筹难。2、制度、管理不匹配、跟不上：现行制度规则及管理均基于净地出让的开发模式而设计。3、当前市场主体的理念、能力亟待转变：市场主体应提高物业持有比例和期限、以长期运营收入平衡更新改造的投入，同时也推动开发主体转变为更新地区的长期运营商。CHAPTERⅠ实践观察及问题的提出建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新112023年3月17日下午，南京市副市长黎辉会见中国城市更新论坛南京考察团城市更新“恰逢其时、一言难尽、未来可期”1、顺势而为，恰逢其时：城市更新是篇大文章，非常迫切。2、城市更新太复杂，一言难尽：城市更新和征收拆迁、招拍挂的卖地重建模式完全不一样，类型多样，规则制度、资金平衡、产业发展、利益协调等等，问题太多、太复杂，传统的做法做不下去了，政府推不动。3、创新发展，未来可期：光靠政府不行，要市场化运作，要引进社会资本，但在顶层设计和实施过程，有很多难点要破题。城市有资源，政府有政策，怎么让企业来做，把资源盘活了，面貌改变了，活力增强了，多方参与，实现双赢多赢，需要共同探索，总会破题，未来可期CHAPTERⅠ实践观察及问题的提出建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新12CHAPTERⅠ实践观察及问题的提出上海市市长龚正城市更新是城市发展永恒的主题，要提高站位、把握大势、顺应规律，提高土地资源利用效率，推动集约型内涵式发展，推动数字化、绿色化改造，强化体制、机制、管理创新，更好推进城市现代化建设。要扎实推进“两旧一村”改造，再难也要想办法解决：要统筹好政府与市场的关系、保护与发展的关系、区域更新与零星更新的关系、共性和个性的关系，深入落实本市城市更新三年行动方案。要扎实推进“两旧一村”改造，再难也要想办法解决，强化资金保障，强化跨周期平衡、跨区域平衡、跨类别平衡，拓宽融资渠道，合理控制成本，创新支持政策。要盘活存量低效产业用地，市属国企要率先开展存量土地资源盘活利用。同时，推动产业园区转型升级，提升单位土地经济密度。要提升空间品质，营造可阅读的建筑空间，打造可亲近的滨水空间，构建可漫步的街道空间，塑造可休憩的绿色空间，形成集约高效的地下空间。要推动商办楼宇活力再造，抓好形态更新、业态更新、功能更新，激活商办楼宇。全周期完善城市更新政策保障，全链条优化城市更新审批流程，最大限度激发市场主体活力和社会创造力：各区、各部门、各单位要勇于担当、主动作为，分工协作、统筹推进，以绣花般的功夫做好城市更新这篇大文章。建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新13实操关注点逻辑宗旨与灵魂人城产融合，破解困局，把事办成，高质量发展底线和合规性杜绝大拆大建和隐债，四条红线，模式、程序、手续合规，政策风险VS市场风险经济可行与可融FOD导向、IOD逻辑，一二三四级联动，深度有效投资符合发展阶段和需求一般留改拆增建结合，旧城开发和新城建设融合主题综合开发逻辑的把握提升存量片区功能，鼓励综合开发，推动基础设施建设和土地潜在价值挖掘相统筹CHAPTERⅠ实践观察及问题的提出建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新14城市更新何以区别于传统的城建、三旧改造及片区开发？理念更新、发展方式转变是前提瞄准城市病，以宜居、韧性、智慧为引领，增强综合承载力；盘活存量资源资产，推动基础设施建设和土地潜在价值挖掘相统筹，同时转变发展方式杜绝大拆大建和房地产化。守正创新，补齐顶层设计及配套政策短板。补短板强弱项是刚需推动有效市场和有为政府更好结合，形成市场主导的投资内生增长机制。市场主导是根本动力遵循产城融合规律，建设产业载体，优化产业结构，一二三四级联动，发展实体经济，培育竞争力和可持续发展潜力。内容更新特别是产业更新是灵魂宜居、韧性、智慧、绿色是基本要求，增强综合承载力空间（公共、产业空间、居住）更新是基础棚改不属于城市更新的范畴，城市更新本质上是个复杂的经济现象。资源、资产的市场化配置或补偿，基础设施市场化、产业化，一体化联动开发，遵循经济规律，合作共赢。存量资源资产盘活经济可行和可融是难点和关键CHAPTERⅠ缘起及中国式城市更新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新城市更新新要求有效有序有机“三有”CHAPTERⅠ实践观察及问题的提出建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新16城市更新新动态重启量的合理增长规范深化质的有效提升加速▶2023年1月28日广州市召开高质量发展大会，住建局提出2023年将计划推进127个城中村改造项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标，投资总量规模相较2022年增加60%，接近2022年全年房地产开发投资总额（3432亿）的三分之二。▶从31份省级政府工作报告看，北京、河北、福建、广东、四川、贵州、甘肃均明确提出，深化/深入推进城市更新（行动）▶从民生工程到发展工程再到民心工程，突出城市更新的公益性，地方国企在城市更新中担当重任。▶各种名义上、不规范的城市更新项目因不具有可融性等原因，逐渐减少。▶连片开发、联动开发成为趋势。▶除纲领性文件外，专项规划、城市设计、技术导则、操作指引不断涌现。......CHAPTERⅠ实践观察及问题的提出建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新17CHAPTERⅠ实践观察及问题的提出建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新18CHAPTERⅠ实践观察及问题的提出建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新19基础设施周边空间滨河空间屋顶空间地下空间桥下空间街旁空间七类城市剩余空间低效用地空间《成都市更新利用城市剩余空间打造“金角银边”三年行动方案》（2021年）《成都市“中优”区域城市剩余空间更新规划设计导则》（2021年）《成都市公园城市“回家的路”金角银边景观建设指引(试行)》《关于“金角银边”业态场景植入涉及商业业态相关证照办理的指导意见》......（七大类十八小类）剩余空间—金角银边：“一切有空间的地方皆可停留、一切能停留的地方皆能交往、一切有交往的地方皆有效益”CHAPTERⅠ实践观察及问题的提出建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新20CHAPTERⅠ实践观察及问题的提出内在逻辑转变：城市更新项目本质上是个经济现象，亟待顺势而为顺应新趋势、遵循新逻辑住房和城乡建设部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）：不脱离地方实际，不头痛医头、脚痛医脚，杜绝运动式、盲目实施城市更新。严格执行棚户区改造政策，不得以棚户区改造名义开展城市更新。重庆市住房和城乡建设委员会《关于加强城市更新项目管理的通知》（渝建人居〔2022〕19号）：独立实施的城镇老旧小区改造项目、棚户区改造项目、历史风貌保护项目等，按照国家和我市现行规定实施，不申报纳入城市更新项目库。建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新21排除体制性、历史性、偶发性因素，从大势和方向上来说，当前应挖掘中国经济市场化和结构性潜能，并顺势而为有机融入：是指中国作为后发经济体在消费结构、产业结构、技术结构升级和城市化过程中所具有的潜能。国家十四五规划和2035远景目标要求巩固壮大实体经济根基：坚持把发展经济着力点放在实体经济上，加快推进制造强国、质量强国建设，促进先进制造业和现代服务业深度融合，强化基础设施支撑引领作用，构建实体经济、科技创新、现代金融、人力资源协同发展的现代产业体系。二十大大报告：快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，打造宜居、韧性、智慧城市。vv单击此处添加标题单击此处添加文本具体内容单击此处添加标题单击此处添加文本具体内容单击此处添加标题单击此处添加文本具体内容vv都市圈、城市群为龙头数字化、绿色化为两翼被欧盟称为疫后复苏的两大支柱实体经济为根基新三板：补齐基础产业效率不高、中等收入群体规模不大、基础研发能力不强的短板这个领域所提供的经济增长潜能在未来五到十年，甚至十五年会占到70%-80%CHAPTERⅠ实践观察及问题的提出现代金融：血脉、枢纽和关键建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新22CHAPTERⅠ实践观察及问题的提出土地简单的商品化，围绕着卖地做文章，经济及法律风险大，可行性、有效性差▶以土地熟化、补短板建设完善基础设施为首要目的，大多为BT类项目。▶连片开发，封闭运行。▶即时土地出让金是主要还款来源。▶项目基本上均无法实现银行融资。▶左手“城市更新”，右手地产开发，土地换资金、资金换工程，遇到了挑战。●土地的载体化、资产化、要素化、资本化：《“十四五”新型城镇化实施方案》“推进公共设施建设和土地潜在价值挖掘相统筹，提高收支平衡水平”。建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新23CHAPTERⅠ实践观察及问题的提出23年3月郑州市城市更新工作领导小组办公室发布了《关于新增城市更新项目入库的公示》，新增入库城市更新项目7个，总投资约475亿元，其中包括位于同一地块的郑州南站枢纽产业园城市更新项目（一期）和郑州南站枢纽产业园（二期）项目，这两个项目的总投资高达242.28亿元，占此次七个新增入库项目总投资的一多半。郑州南站枢纽产业园项目23年1月已经落地，占地30平方公里，总投资303.27亿元，整体采用“社会投资人+EPC”股权合作模式，属于典型的传统BT类综合开发项目，无法融资。21年3月落地的金华市中央创新区（南区）综合开发项目践行“‘腾空间是王道’的理念”，“以一级开发为突破口抢占先机，项目占地3.3平方公里，总投资约209.62亿元，合作期10年，土地出让金是限定的还款来源。23年3月，浙江省住房和城乡建设厅印发《关于开展城市更新省级试点工作的通知》（以下简称《通知》），试点按市、片区、项目3个层级在全省共遴选出了34个试点城市、52个试点片区、72个试点项目，试点片区包括金华市中央创新区（南区）、新昌县东门如城（新民片）等传统片区综合开发项目。建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新24CHAPTERⅠ实践观察及问题的提出建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新CHAPTERⅠ实践观察及问题的提出形势逼人，甚至关乎生死存亡；同时，拿着旧船票怎么登上未来的船，如何扭转困局？新思路新玩法新阶段新环境新赛道新对象外在表征内在逻辑都变了建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新26CHAPTERⅠ实践观察及问题的提出建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新27顺势而为不等于随波逐流，守正创新是正道对于眼花缭乱、熙熙攘攘的案例和现实，对于市场和未来，我们期待并相信：是俯视而非仰视；是借鉴而非模仿；是引领而非追随；弘扬工匠精神，专注出奇迹！CHAPTERⅠ实践观察及问题的提出第二部分缘起、内涵、辨析及中国式城市更新的特点、底层逻辑做合规和真正的城市更新项目CHAPTERTWO建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新29一、政策回顾与概览●1949年3月中共七届二中全会，在西柏坡举行的中共七届二中全会指出，党的工作重心由农村转移到城市。●2015年12月20日，时隔37年（1978年第三次）后，《第四次中央城市工作会议》在北京召开。1、改革开放以来，我国经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程，城市发展波澜壮阔2、要尊重城市发展规律，转变城市发展方式，完善城市治理体系，提高城市治理能力，着力解决城市病等突出问题，不断提升城市环境质量、人民生活质量、城市竞争力。3、城市工作是一个系统工程，要坚持集约发展，框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、提高质量，统筹空间、规模、产业三大结构，统筹规划、建设、管理三大环节，统筹改革、科技、文化三大动力，统筹生产、生活、生态三大布局，统筹政府、社会、市民三大主体，推动城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变。●2016年2月2日《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》（国发〔2016〕8号）：推动棚户区改造与名城保护、城市更新相结合，加快推进城市棚户区和城中村改造。●2019年12月的中央经济工作会议：要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。●2020年10月29日第十九五中全会《关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》首次提出实施城市更新行动：实施城市更新行动，推进城市生态修复、功能完善工程，统筹城市规划、建设、管理，合理确定城市规模、人口密度、空间结构，促进大中小城市和小城镇协调发展。CHAPTERⅡ中国式城市更新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新302018年12月18日习近平《在庆祝改革开放40周年大会上的讲话》“我们用几十年时间走完了发达国家几百年走过的工业化历程、近300年走过的城镇化道路”，7亿农民进城，400多座城市新建。城镇化率从1978年的17.9%提高到2017的年60.24%；在过去40年间，中国城镇化率提高了40多个百分点，年均提高1个百分点左右，每年平均有1千多万农村劳动力转移到城市地区，城市常住人口增加了近7亿人，中国完成了由一个农业人口占主体的国家向城镇人口占主体的国家的历史性转变，走过了发达国家上百年才走过的城镇化进程，取得了举世瞩目的成就。CHAPTERⅡ中国式城市更新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新31改革开放40多年来，中国高速的城镇化创造了世界城市发展史上的奇迹，7亿农民进入城市，新增400余座城市，基本完成外延扩张——“乡土中国”变身“城市中国”，截止2022年底，我国的城镇化率已经达到了65.22%。国际经验表明，城市化率达到60%左右正是社会矛盾和问题集中凸显的时期。CHAPTERⅡ中国式城市更新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新3角度依据内容发展规划2021年3月11日十三届全国人大四次会议《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》2022年6月21日国家发展改革委《“十四五”新型城镇化实施方案》（发改规划〔2022〕960号）2022年10月16日党的二十大报告转变城市发展方式：加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能。有序推进城市更新改造：重点在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等“三区一村”改造为主要内容的城市更新改造，探索政府引导、市场运作、公众参与模式。实施城市更新行动:加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。空间规划2020年9月自然资源部国土空间局《市县国土空间总体规划编制指南》推进国土整治修复与城市更新，提升空间综合价值：城市更新应根据城市发展阶段与目标、用地潜力和空间布局特点，明确实施城市有机更新的重点区域，根据需要确定城市更新空间单元，结合城乡生活圈构建，注重补短板、强弱项，优化功能布局和开发强度，传承历史文化，提升城市品质和活力，避免大拆大建，保障公共利益。住建2021年8月30日住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）防止大拆大建、去房地产化和急功近利，四条红线：拆旧比不大于20%、拆建比不大于2、就地就近安置率不低于50%、租金年度涨幅不超过5%。实践角度住建部办公厅2021年11月4日《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》（建办科函〔2021〕443号）、2022年11月25日《关于印发实施城市更新行动可复制经验做法清单（第一批）的通知》（建办科函〔2022〕393号）1、理念未转变、内涵不清晰：和传统城建、三旧改造、片区开发有何区别，底层逻辑是什么。2、从行动到实践：难以在地化、项目化。3、统筹谋划、可持续模式、配套政策欠缺。4、一哄而上，挂羊头卖狗肉。CHAPTERⅡ中国式城市更新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新33CHAPTERⅡ中国式城市更新二、中国的城市更新，应符合城镇化规划，基于中国国情，特别是城镇化的发展阶段和趋势事实仍处于快速成长期，城市更新与建设不大可能分离，中国的城市更新属于建设中的更新。野蛮生长，遗留问题多，城市病多，短板弱项普遍突出，房地产化严重，土地城镇化快于人口城镇化发展不平衡，各类城镇差异极大建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新34上世纪50、60年代到2000年前后，英文里出现多种更新理论的概念CHAPTERⅡ中国式城市更新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新35CHAPTERⅡ中国式城市更新早期美国学者诺瑟姆提出的城镇化S形曲线显示：城镇化率在30%-50%属于加速时期，50%到70%属于城镇化减速时期。对于从加速到减速的拐点，学界持有不同看法，有的认为是50%，有的认为是60%。总的来说，城镇化率过了50%到60%时，城镇化就会减速。建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新36中国社会科学院农村发展研究所所长魏后凯等人研究认为，按城镇化速度（百分点）可将城镇化分为5类：低于0.2个百分点是低速，0.2到0.6个百分点属于中速，0.6到1个百分点为中高速，1到1.4个百分点为高速，超过1.4个百分点为超高速。CHAPTERⅡ中国式城市更新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新37CHAPTERⅡ中国式城市更新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新38▶19世纪的中国城镇化率一直未超过10%。▶1949年新中国成立我国的城镇化率仅为10.64%。▶改革开放前在20%以内徘徊。▶30-50%加速期：1996年，我国的城镇化率越过了30%，达到30.48%，2010年时接近50%，到2017年达到60%，1996-2017年处于超高速增长时期，22年间年均提升1.42个百分点。传统工业化推动的城镇化亟需转变。▶城市更新顺应城市工作新形势、改革发展新要求、人民群众新期待。CHAPTERⅡ中国式城市更新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新39CHAPTERⅡ中国式城市更新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新40新阶段，城市经济发展的主要驱动力已不在于规模快速扩张（大量城市进入收缩状态），而在于效益和质量的提高CHAPTERⅡ中国式城市更新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新0504020301老旧小区老旧厂区老旧街区（新建住宅推广街区制）老旧村落（城中村）老旧楼宇三国家的顶层设计及中国式城镇化的特点依据国家十四五规划/2035远景目标纲要，城市更新不是战略，而是行动，并有特定的对象、要求和价值追求413改造提升存量片区功能、杜绝大拆大建1新型城镇化战略之“城市更新行动”主要对象2财务可持续CHAPTERⅡ中国式城市更新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新1内涵与价值追求三大内涵：结构优化，功能完善，品质提升●产业结构的优化是根本和灵魂。人因市而聚，城因市而成。统筹空间、规模、产业三大结构,统筹生产、生活、生态三大布局，产城融合。2方向六型：宜居、创新、智慧、绿色、人文、韧性全生命周期：规划、建设、治理，经营城市，有效投资。3直接目标提升片区功能：城市—组团—片区—街区—社区●场景化、IP打造4主要对象五老：老旧小区、老旧厂区、老旧街区、老旧村落、老旧楼宇（商圈）●单纯的五老不构成城市更新项目5主要任务八项任务：①完善城市空间结构②实施城市生态修复和功能完善工程③强化历史文化保护，塑造城市风貌④加强居住社区建设⑤推进新型城市基础设施建设⑥加强城镇老旧小区改造⑦增强城市防洪排涝能力⑧推进以县城为重要载体的城镇化建设6底线要求四条底线：1、实事求是：尊重我国及各地方城镇化事实、规律，统筹旧城改造、深度开发和新城建设2、遵循基本经济规律、常识：经济可行、财务可持续、可融；3、合规：杜绝政府隐性债务；4、杜绝大拆大建：严守四条红线。以人为本高质量发展Ⅱ城市更新行动顶层设计概览与观察CHAPTERⅡ中国式城市更新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新43城市更新的目标与任务：2022.1，全国住建工作会议，将实施城市更新行动作为推动城市高质量发展的重大战略举措，并明确了目标任务。CHAPTERⅡ中国式城市更新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新44以人为本，严守底线2255原则重点是要关注4个“2亿人”：一是2亿新市民、青年人，他们中约70%的人只能在城市租房居住，居住品质较差，住房困难突出。二是还居住生活在城镇老旧小区中的2亿居民，这些住区普遍存在设施老化、功能不健全、安全隐患多等问题。三是2亿老年人群体，他们的住房适老化设施严重不足，难以满足居家养老的基本需求。四是我国的2亿儿童，他们对于安全、健康生活环境的新需求是现代化国家、现代化城市应当关注的重点。新时代的城市应当是对儿童友好的城市、对老龄友好的城市、对外地人友好的城市、对弱势群体友好的城市。CHAPTERⅡ中国式城市更新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新CHAPTERⅡ中国式城市更新Ⅱ严守四条红线，去房地产化Ⅰ合规，杜绝隐债Ⅳ实事求是，因地制宜Ⅲ符合城镇化和经济规律建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新人民性、渐进性，但本质上是个经济现象，不含棚改系统性、结构化、产业化，形态上以综合开发为主，以补短板强弱项为基础，遵循IOD逻辑市场化、法治化、安全性，突出市场主导和主体，强调有效市场和有为政府更好结合，杜绝政府隐性债务实施方式：留改拆增建并举四条红线范围上：旧城改造+新城建设OPTION01OPTION02OPTION03OPTION04OPTION05中国式城市更新城市更新在人间，城市更新行动的深化应落实在科学的项目上、实现项目化，而不宜被战略化、虚化、泛化、异化、神化，亦不应简单化、噱头化CHAPTERⅡ中国式城市更新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新47留改拆留改拆增建0103020405留改拆增留改拆补建城市更新N.0长沙市人民政府办公厅《关于全面推进城市更新工作的实施意见》（长政办发〔2021〕14号）：坚持保护优先，注重传承（基本原则之一）——坚守历史文化遗存保护、自然生态资源保护底线，处理好留、改、拆、补、建的关系，坚持以留、改为主。坚持分类施策，运用“留、改、拆、补、建”的方法，按照全面改造、综合整治、功能改善、历史文化保护四大类推进。重庆市人民政府《关于印发重庆市城市更新提升“十四五”行动计划的通知》（渝府发〔2022〕31号）：尊重规律，凸显特质（基本原则之一）——遵循城市发展规律，坚持尽力而为、量力而行，把功能提升放在首位，注重把握城市有机更新中的“留、改、拆、增”原则，坚持“留改拆增”并举，避免过度超前或重复建设。广州市黄埔区广州开发区《关于实施城市更新行动推进城市高质量发展的若干措施》（惠埔府〔2023〕2号）：城市更新项目要坚持集约发展、统筹谋划和“拆治兴”并举，科学分片分类施策。CHAPTERⅡ中国式城市更新拆改留“三高”是宗旨：高质量发展、高品质生活，高效治理，手段不是目的。建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新48类型目的性质方式体制盈利模式政策态度十四五规划留改存量提质，高度复杂民生工程，是一个社会治理过程，带有半公益性质个性化、循序渐进政府引导，多方共治，国企主导房企、基金机构、资产管理机构等积极参与运营、资产管理、资产证券化鼓励支持，杜绝急功近利，去房地产化（租赁住房除外），财政金融支持培育现代化完整社区，完成2000年底前21.9万个老旧小区改造，改造一批大型老旧街区，推进老旧楼宇改造拆增量建设，简单甚至粗暴发展工程，优化空间和经济结构，市场化程度高标准化、可复制、短周期政府主导，企业主体开发、散售，商品化，正逐渐向一二三级联动开发转变，土地也从商品向资产和要素转变类房地产，可衔接棚改政策；在优化空间结构的同时，优化产业结构因地制宜改造一批城中村，基本完成大城市老旧厂区改造，棚改继续搞以市场化为方向，“两转一优”：转变发展方式，优化经济结构，转换发展动能●转变发展方式：留改拆，不宜混淆，应因地制宜、因项目而异，不搞一刀切●转换发展动能：模式、体制、机制是保障，推动有效市场和有为政府更好结合，形成市场主导的内生增长机制●目标：以人为本，结构优化、功能完善和品质提升引领，可持续有机更新，高质量发展、高品质生活CHAPTERⅡ中国式城市更新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新4CHAPTERⅡ中国式城市更新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新50四、试点及问题2021年11月4日《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》（建办科函【2021】443号）：21个试点城市。一线城市二线城市三四线城市区县北京湖南长沙、江苏苏州、江西南昌、陕西西安山东潍坊、湖北黄石、河北唐山重庆市渝中区、重庆市九龙坡区长沙市南京市银川市成都市沈阳市CHAPTERⅡ中国式城市更新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新51客观上：1、统筹谋划机制2、可持续模式4、配套政策主观上：理念及对城市更新内涵的把握CHAPTERⅡ中国式城市更新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新转变发展方式优化经济结构转换发展动能Ⅰ方向：经济市场化+政府治理能力现代化+法治化Ⅱ抓手：十九大“两转一优”（调结构、转方式、换动能）Ⅲ目标：深改委十五次会议“使各项改革朝着推动形成新发展格局聚焦发力”Ⅳ路径：十四五/2035，●坚持系统观念，●推动有效市场和有为政府更好结合，形成市场主导的投资内生增长机制，●统筹发展和安全，守正创新52改革创新是时代的最强音，是高质量发展的根本动力和全局核心刘鹤：构建新发展格局是发展问题，但本质上是改革问题”势“，就是方向，是最重要的理念、信念和选择，”道者若丘山，岿然不动“CHAPTERⅠ综合开发实践观察、趋势研判五、从更高高度和更深层次与理解和概括中国的城市更新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新53CHAPTERⅡ中国式城市更新更新内容，着力实体经济，产业迭代升级，优化经济结构公益优先，市场主导，转换发展动能杜绝大拆大建，有机更新，坚持系统观念，联动综合开发，切实转变发展方式中国城市更新的底层逻辑及概要建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新54CHAPTERⅡ中国式城市更新对象及方略价值追求底线要求六、城市更新项目何以区别于传统的城建、城中村改造、棚改及一般片区开发等项目？动力系统投资深度城市更新项目是一个以结构化为基础的生命有机体和经济现象，而非工程思维和现象建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新55（一）特定的对象及方略：“五老”（老旧小区、老旧厂区、老旧街区、老旧村落、老旧楼宇），“三区一村”是重点，一条道路的翻新就不属于城市更新的范畴。《住房和城乡建设部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号，以下简称建科〔2021〕63号文）明确，“严格执行棚户区改造政策，不得以棚户区改造名义开展城市更新”。1、老旧小区是基础，点多面广，直接关乎民生，一直的要求是“加快改造”——按照规划，十四五期间要完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造。初步测算，“十四五”时期城镇老旧小区改造可拉动投资和消费约5.8万亿元。2、老旧厂区、街区是重点，要求聚焦城市群、都市圈和大城市等经济发展优势地区，要求更多采用市场化方式进行探索，十四五期间要完成大城市老旧厂区改造、改造一批大型街区。3、城中村是难点，要求是因地制宜，循序渐进，十四五期间改造一批。4、老旧楼宇及商圈高度市场化，应遵循市场规律，主要以市场化的方式实施。●城市更新以“提升片区功能”为目标，单独的“五老”并不符合城市更新的结构化特征和底线要求，不构成城市更新项目，也很难具有可融性。CHAPTERⅡ中国式城市更新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新56（二）城市更新的直接目标、价值追求和结构保障依据十四五规划及相关政策文件，概括和总体上来看，城市更新以连片开发为形态，以“结构优化、功能完善、品质提升”为价值追求，以项目结构化为基础。1、目标：以提升”片区“功能、打造城市功能区乃至经济体为直接目标，避免头疼医头脚疼医脚，碎片化建设。2、价值追求和结构保障：结构优化、功能完善、品质提升，系统观念和结构化思维1）结构优化：包括空间结构和产业结构，特别是产业结构的优化，场景和IP的打造。保障性的结构包括但不限于：项目体制结构（核心的是坚持市场化原则，推动有效市场和有为政府更好结合，实现多主题、多元和全生命周期合作和共治），项目内容结构和层次，项目的开发结构和节奏等等。▶值得关注的是，结构的不完整特别是项目被肢解，不但会影响项目的独立性、功能及性质（是否属于城市更新项目），被肢解的项目特别是公益性基础设施项目由政府单独实施还可能造成政府隐性债务，产业结构优化被剥离可能影响项目性质、活力及可融性。2）功能完善：首先是补短板，一个不包括基建公服的“五老”项目不符合城市更新项目的内在要求；其次是锻长板，积极扩建新建停车场、充电桩等新型基础设施，培育未来社区、街区及特色功能区。3）品质提升：这是一个很广泛而高端的要求，比如风貌管理、绿色智慧韧性以及独特的产业和文化IP等，应彰显城市个性和魅力、吸引力及竞争力，以城市更新项目为载体培育宜居乐园和发展的增长极。●结构决定功能，做城市更新就是做结构。面向未来，一二三四级结构化联动和政企合作体制结构的优化，是城市更新重点突破的方向。CHAPTERⅡ中国式城市更新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新57（三）城市更新的四条底线要求，这是判断的直接标准。1、切实转变发展方式，符合建科〔2021〕63号文的量化指标要求。从政策要求、合规性及可融性角度来看，可以说，当前不符合建科〔2021〕63号文“四条红线”要求的项目，就不被认定为城市更新项目。建科〔2021〕63号文“四条红线”（拆旧比不大于20%、拆建比不大于2、就地和就近安置率不低于50%、租金年度涨幅不超过5%）要求，实质上体现了城市更新转变发展方式的最基本要求，其通过对项目内容、结构及建设强度等的约束，以及对城市运营的倡导，保障项目价值追求的实现。2、经济可行、财务可持续、项目可融。城市更新项目属于一个经济现象，无论规划多好、愿景多理想、投资内容和路径多清晰、热情多高、紧迫性多强，不解决经济平衡和回报问题，财务不可持续，项目无法实现融资，一切都白搭。国家十四五规划也明确，新型城镇化建设应“拓展城市建设资金来源渠道，建立期限匹配、渠道多元、财务可持续的融资机制”。项目的经济可行和可融，关键在于遵循基本经济和城乡建设规律，在于项目结构的搭建，资源的盘活、配置和补偿，以及项目的投资深度和有效性，一般要求一二三四级联动开发，把城市更新项目做成一个价值工程。3、形成市场法主导的投资内生增长机制，杜绝政府隐性债务，防控财政金融风险。4、实事求是，因地制宜。CHAPTERⅡ中国式城市更新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新58（四）投资的深度：城市更新项目是一个生命有机体和历史过程，需要全生命周期运营和治理，深度和有效投资，综合开发BT难有未来，隐患较大。建科〔2021〕63号文明确，支持项目策划、规划设计、建设运营一体化推进，鼓励推动城市更新由“开发方式”向“经营模式”转变，发展新业态、新场景、新功能，以长期运营收入平衡改造投入。（五）动力系统：城市更新是个经济现象，应构建市场化的体制、机制及流程，形成市场主导的投资内生增长机制。●综上，无论是从城镇化规律还是政策要求上来看，城市更新项目都应该是一个以结构化为基础、以特色功能区打造为目标，完整、独立、动态演进和发展的生命有机体，活力、成长性乃至可融性等，是其质量的基本体现，也是合规性要求；城市更新行动之城市更新项目，显著区别于传统的城建项目，底线要求是不能违规、不应该被人为肢解，并倡导运营、一二三四级联动开发和全生命周期多元主体共治。建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新59CHAPTERⅡ城市更新第三部分城市更新项目的模式、FOD导向、IOD逻辑模式与思路CHAPTERTHREE建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新61EOD一个主体，一、二、三级一体化，产业反哺是核心城市更新有明确的对象，严守住建部四条红线，由此城市更新项目区别于传统的城建项目、棚改及城中村改造等项目，彰显“推动城市结构优化、功能完善和品质提升”的价值追求，并昭示着综合开发的转型发展方向。综合开发但EOD、城市更新项目，显著不同于一般的综合开发项目，可称之为主题综合开发，以可融性为导向，项目回报机制显著不同。其要点在于，摒弃工程和债性思维，不依赖土地出让金作为融资还款来源，而以运营和产业发展为依托，通过一二三级联动创造价值，培育项目信用。综合开发是载体一、城市更新、EOD很火也很滥，主要以综合开发为载体，大部分属于主题综合开发的范畴CHAPTERⅢ模式与思路建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新62《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》：加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造，积极扩建新建停车场、充电桩。《上海市城市更新条例》：城市更新指引应当明确城市更新的指导思想、总体目标、重点任务、实施策略、保障措施等内容，并体现区域更新和零星更新的特点和需求。《重庆市城市更新技术导则》第3.5条更新片区划分要求明确：划分更新片区时，原则上应覆盖单个或多个社区，面积原则上不宜小于0.5平方公里，综合考虑土地、建筑、道路、河流等边界要素，考虑更新资源相对聚集和城市有机生长发展需求，符合成片连片要求。......▶而从合规性角度来看，比如一个城中村改造项目，倘若不扩大范围，并增加道路、学校、邻里中心、充电场地和设施、产业建设量等等，很难提升片区功能（如培育未来社区、城区），很难符合63号文关于城市更新项目的底线要求。CHAPTERⅢ模式与思路建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新63►综合开发项目►单体项目►组合项目坚持系统观念，按照供给侧改革“畅通”的要求，通过结构化设计和一体化综合开发，打造一个完整的公共产品，通过市场化，实现资源有效配置、1+1>2的产出效果和风险对冲财政部《关于推进政府和社会资本合作规范发展的实施意见》（财金〔2019〕10号）：将新上政府付费项目打捆、包装为少量使用者付费项目，项目内容无实质关联、使用者付费比例低于10%的，不予入库。结构化是综合开发项目的基本特征CHAPTERⅢ模式与思路建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新最近此前十四五规划2035纲要坚持系统观念，推动有效市场和有为政府更好结合，形成市场主导的投资内生增长机制，拓展投资空间2015年7月20日国务院办公厅《关于对全国第二次大督查发现的典型经验做法给予表扬的通报》（国办发〔2015〕54号）河北省固安县积极探索PPP（政府和社会资本合作）模式。将基础设施和公益性设施建设项目以及产业招商等服务项目整体外包给社会资本。4.26中财委11次会议要统筹发展和安全，优化基础设施布局、结构、功能和发展模式2016年7月5日中共中央国务院《关于深化投融资体制改革的意见》（中发〔2016〕18号）各地区各部门可以根据需要和财力状况，通过特许经营、政府购买服务等方式，在交通、环保、医疗、养老等领域采取单个项目、组合项目、连片开发等多种形式，扩大公共产品和服务供给。5.24国务院《关于印发扎实稳住经济一揽子政策措施的通知》（国发〔2022〕12号）鼓励民间投资以城市基础设施等为重点，通过综合开发模式参与重点领域项目建设2019年4月15日中共中央国务院《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》支持有条件的地方政府将城乡基础设施项目整体打包，实行一体化开发建设。5.31国务院《关于“十四五”新型城镇化实施方案的批复》（国函〔2022〕52号）、7.12发改委《“十四五”新型城镇化实施方案》（发改规划〔2022〕960号）以转变城市发展方式为主线，以体制机制改革创新为根本动力，夯实企业投资主体地位，创新城市投资运营模式，推进公共设施建设和土地潜在价值挖掘相统筹，提高收支平衡水平。2019年3月31日发展改革委《关于印发2019年新型城镇化建设重点任务的通知》（发改规划〔2019〕0617号）鼓励经营性与公益性项目综合体立项，促进资金平衡、金融支持和市场化运作国务院首次正式、完整和明确的提出“综合开发模式”二十大要求“优化基础设施布局、结构、功能和系统集成”……CHAPTERⅢ模式与思路建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新65CHAPTERⅢ模式与思路建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新66主要模式123456政府采购EPC（含专项债、上级专项资金等）商业化运作自主更新及自主更新+商业化运作ABO+模式特许经营PPP综合开发，可包含老旧小区改造等，经营性资源配置是关键准公益性、边界清晰、需求稳定、有稳定现金流的老旧小区改造等包含城中村、棚改等内容的综合开发，拆除重建类居多，有底线要求老旧小区、老旧厂区等，以及专项更新老旧小区改造、老旧楼宇、老旧厂区及老旧街区等公益性的基础设施、公共服务补短板、强弱项项目项目的谋划、策划，特别是资源的挖掘、配置、补偿、活化利用是关键>>>>>>其它模式，尤其关注国企主导的一二三四级联动开发等模式三、城市更新项目主要实施模式：CHAPTERⅢ模式与思路建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新1、明显的地方政策导向：各地都有具体的政策体系。2、投资重点：拆除重建类的棚改（含城中村改造），老旧厂区、街区改造。3、土地是核心：腾空、改性、增容以及协议拿地。广东“三旧”改造办法直接明确，三旧改造是指“对‘三旧’用地进行再开发、复垦修复或者综合整治”。深圳城市更新条例明确城市更新应该“促进存量低效用地再开发”。国土资源部发《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号）指导思想：鼓励社会资本积极进入，规范推进城镇低效用地再开发，促进城镇更新改造和产业转型升级、4、模式：政府主导的ABO+片区开发（含城市更新的城市功能区培育），很多；市场化的项目业主采购（包括股权合作）。5、特别关注：产业结构的搭建和完善，二、三级开发要求或者需求，以及项目的可融性。资源深度+广度的盘活利用以土地为基础和核心（土地+配建），以综合开发为载体，以拆除重建为重点。政府，特别是土地要素和财政性支持补助、补贴、奖励，资产投入，资源配置，税费减免，优化营商环境和强化服务——研究项目区域的具体的配套政策央企国企参与城市更新实操要点67CHAPTERⅢ模式与思路建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新四、FOD导向及项目的融资问题一二三四级联动，充沛的经营性现金流底层资产核心是增信担保问题信用结构程序手续合法符合城市更新、存量资产盘活等政策导向和要求合规及政策导向CHAPTERⅢ模式与思路建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新69010203040506以协同激发项目区域活力为目标，丰富项目“五老”主要对象，做丰满、丰富的城市更新项目将国有存量资源资产盘活，与城市更新更加有机地结合起来，或者升级为城市更新项目空间资源立体挖掘，根据特色资源禀赋突出XOD逻辑，一二三四级联动一体化深度开发资源的配置与资源补偿、旧城改造与新城建设相统筹以“推动有效市场和有为政府更好结合”为原则，更好地发挥政府投资资金和工具的作用围绕着项目的价值创造和现金流，完善优化项目的结构与开发规划计划CHAPTERⅢ模式与思路建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新70以土地要素为枢纽，从开发模式转向经营模式，一二三四级联动开发，发展实体经济，优化经济结构实现可融、可落地、可持续与合作共赢●《银行保险机构进一步做好地方政府隐性债务风险防范化解工作的指导意见》（银保监发[2021]15号）：不得提供以预期土地出让收入作为企业偿债资金来源的融资。●长沙市人民政府办公厅《关于全面推进城市更新工作的实施意见》（长政办发〔2021〕14号：“探索城市更新重大项目土地一二三级联动开发机制，严格规范合同条款和转让要求，特别是按土地全要素、全生命周期管理要求，在土地合同签订时，将明确的投资主体、权利义务、改造方式、建设计划、产业形态、运营管理等要求纳入土地出让合同或补充合同，确保土地高效利用。”●《大连市城市更新管理暂行办法》（大政办发〔2021〕34号）：“城市更新可探索在辖区范围内跨项目统筹、开发运营一体化的运作模式，实行统一规划、统一实施、统一运营。特殊项目报经市政府同意后，可通过全域统筹、联动改造实现异地平衡。”（第22条）●广西壮族自治区人民政府办公厅《关于印发广西支持推进新型城镇化若干政策措施的通知》（桂政办发〔2021〕115号）：加大对金融机构开展融资模式创新的支持力度。充分整合利用城镇低效用地开发、整区域土地一二级开发联动及具有自然垄断性水电气管道等经营性资源收益作为偿债资金来源，依法依规为新型城镇化建设提供市场化融资。●广州市规划和自然资源局《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》（穗规划资源字〔2020〕33号）：以城市更新为契机，结合产城融合的要求，合理划定面向城市规划建设的管理圈层，通过合理配置城市更新单元产业建设量占总建设量的比例，吸引高端产业向中心城区聚集，进一步优化城市功能和人口布局，缓解交通压力，实现产城融合、职住平衡的发展目标。其中：第一圈层内，城市更新单元产业建设量（含商业商务服务业、新型产业、产业的公建配套）原则上占总建设量的60%以上；或城市更新单元融资地块上产业建设量（含商业商务服务业、新型产业、产业的公建配套）原则上占融资地块总建设量的60%以上。●石家庄市人民政府《关于规范上地一级市场的意见》（石政发〔2021〕12号）：“通过彻底断开"土地市场一二级联动（开发）",进一步强化政府对土地资源的调控管理,真正做到还空间于城市、还绿地于人民、还公共配套服务于社会”，“坚决断开"土地市场一二级联动",确保土地资源在政府的统一调控管理下,实现城市发展的社会效益、经济效益、生态效益相统一。”●2022-03-17广州市发改委《关于支持社会力量参与重点领域建设的指导意见》：瞄准存量空间资源，盘活、增效、升级，更为精准高效地策划空间开发项目。支持项目组合实施、异地平衡、容积率转移等多项平衡措施。鼓励推动城市更新由“开发模式”向“经营模式”转变，建立前端征地拆迁和一级开发、中端土地二级开发、后端产业导入及运营管理三阶段联动投资运作模式。●2022年11月25日住房和城乡建设部办公厅《住关于印发实施城市更新行动可复制经验做法清单（第一批）的通知》（建办科函〔2022〕393号）及2022年11月16日自然资源部《关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知》（自然资发〔2022〕201号）：支持带方案、带条件供地。.........CHAPTERⅢ模式与思路建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新CHAPTERⅢ模式与思路2023年3月23日，广州市人民政府办公厅印发《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》（以下简称“工作措施”）；3月30日，广州市规划自然资源局与广州市住房和城乡建设局联合印发《广州市支持统筹做地推进高质量发展的工作方案》（以下简称“工作方案”）。做储分离，政府强统筹、资金强保障、数智强赋能—沪杭模式再升级：2022年，杭州市土地出让金额超过北京、广州、成都，排名全国第二，仅次于上海。建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新72广州市人民政府办公厅关于印发广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施的通知穗府办函〔2023〕12号一、支持先做地后储备:按做地和土地收储相分离的原则，将土地整理各项前期具体工作，包括选址论证、勘测定界测绘、征收补偿、拆除清表、管线迁改、绿化迁移、土壤污染调查、场地围蔽看管、产权注销、“七通一平”、环评影响分析、历史建筑保护、考古勘探调查等工作独立开展，待形成净地后向土地储备机构申请交储。二、支持做地主体认定:政府认定国有企业作为做地主体,条件成熟的其他做地主体需专题报市政府审定。四、支持做地补偿保障:以新规划用途市场评估价的一定比例向做地主体支付收储补偿款。六、支持带方案招商做地模式:重点城市更新片区可将做地与土地开发建设一并通过公开招商选定做地主体，做地主体在完成前期各项工作并按规定缴纳土地出让金后，以协议出让方式获取土地使用权，进行开发建设。CHAPTERⅢ模式与思路建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新73底层逻辑—中观逻辑—顶层设计：改革创新，不是从既有规则和传统思维出发，而是更多从改革的角度及其内在逻辑来谋划。3+3改革：共振与保障。公共产品和服务供给侧结构性改革政府投融资体制改革国企改革财税、金融及行政体制改革ABO+综合开发模式的中观和内在改革逻辑京投公司总经理郝伟亚认为：ABO模式参考特许经营的思路、结合政府购买服务的理念，是公共服务的‘公建公营模式的拓展，其核心是专业化、市场化、契约化、法治化。焦小平：PPP是一次体制机制变革，需要行政体制、财政体制和投融资体制改革的联动：PPP项目就像一个皮影，皮影戏要演好，其背后三条线决定其活与死。邓小平：“只搞经济体制改革，不搞政治体制改革，经济体制改革也搞不通，因为首先遇到人的障碍。我们所有的改革最终能不能成功，还是决定于政治体制改革。”合规性——政企“更好结合”的体制机制：ABO+模式的中观逻辑及项目顶层设计CHAPTERⅢ模式与思路建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新74中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于加强国有企业资产负债约束的指导意见》（[2018]厅字33号）：坚决遏制地方政府以企业债务的形式增加隐性债务。各级政府和社会组织，一般情况下，不得强制要求国有企业承担应由政府或社会组织承担的公益性支出责任。国有企业自愿承担的，应严格履行相应决策程序。CHAPTERⅢ模式与思路建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新75在项目策划运作时：其一，在确保合规的基础上，应保障项目的经济可行性，为此政府方应进行必要的资源配置和补偿，并完善相应的体制、机制和配套制度；其二，要考虑项目的复杂性、长期性及不可控的情势变更，确保项目的经济弹性和安全，比如成本不缺、不漏、适当高估，收入在来源、金额、周期等方面留足余地，等等；其三，项目的边界、内容及机制等留有余地，保持弹性；其四，配套的政策等，在项目实施方案及合同等项目法律文件中予以明确，以法律的形式予以保障；其五，提高项目层级，厘清商务合作关系，确保地方国企的信用有价格，投资有收益，资产有壮大，治理有抓手，风险可控制；第六，其他，概而言之，合作共赢。发展是硬道理。在此条件下，倘若只有好处没有坏处，这样的事情，谁不愿意干呢？CHAPTERⅢ模式与思路建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新762022年3月1日，习近平在中央党校（国家行政学院）中青年干部培训班开班式上发表重要讲话：实现第二个百年奋斗目标，我们要坚持党的基本路线，坚持以经济建设为中心，但在新形势下发展不能穿新鞋走老路，必须完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，推动高质量发展2021年12月8日至10日，在北京举行的中央经济工作会议强调，经济工作要“稳字当头”，“各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任”，并重提“以经济建设为中心”，不断做强经济基础，特别提出地方要“因地制宜、主动改革”，以激发市场活力和创造力，顶住下行压力和破解当前发展困局。CHAPTERⅢ模式与思路建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新77IOD是Industry＆Innovation/investmentOrientedDevelopment英文单词的缩写，意即：产业、创新、投资导向的开发理念和逻辑五、IOD逻辑与底层资产构建：践行“以经济建设为中心”的基本路线，提高投资的深度和有效性，通过高质量发展解决问题“IOD”的内涵是基于特定区域的特色资源禀赋，以市场化为导向，以承载力增强为条件，以产业和人口的双集聚为目标，以“产业基础高级化”、“产业链现代化”、“价值链高端化”和发展实体经济为根本，以区域价值提升为宗旨，对特定区域特色资源和功能进行科学布局和统筹安排，从而实现基础设施合理布局、资源高效利用、产业高质量发展和人民安居乐业，培育城乡特色功能区和经济增长极。●综合开发不限于补短板强弱项，其产出不应该是简单的公共产品和公共服务；投资所形成的资产应当要素化，通过运营、资产管理、资本运作，提供一揽子服务，发展实体经济。●存量和高质量发展背景下华夏幸福的战略转型——城市综合服务商：投融资、建设及运营都只是环节，重要的是服务和价值创造。CHAPTERⅢ模式与思路建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新78十四五规划/2035愿景●专列一篇（第三篇）：加快发展现代产业体系巩固壮大实体经济根基，明确“坚持把发展经济着力点放在实体经济上，加快推进制造强国、质量强国建设，促进先进制造业和现代服务业深度融合，强化基础设施支撑引领作用，构建实体经济、科技创新、现代金融、人力资源协同发展的现代产业体系。”●金融：提高、增强金融服务实体经济能力，构建金融有效支持实体经济的体制机制，健全实体经济中长期资金供给制度安排，创新直达实体经济的金融产品和服务。●财政：加强财政资源统筹，推进财政支出标准化，强化预算约束和绩效管理。完善跨年度预算平衡机制，加强中期财政规划管理，增强国家重大战略任务财力保障。●国有企业：加快国有经济布局优化、结构调整和战略性重组，增强国有经济竞争力、创新力、控制力、影响力、抗风险能力，做强做优做大国有资本和国有企业。●房地产：实施房地产市场平稳健康发展长效机制，促进房地产与实体经济均衡发展。●数字化：促进数字技术与实体经济深度融合，赋能传统产业转型升级，催生新产业新业态新模式，壮大经济发展新引擎。●城镇化：大中城市要充分利用综合成本相对较低的优势，主动承接超大特大城市产业转移和功能疏解，夯实实体经济发展基础。CHAPTERⅢ模式与思路建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新792020年11月中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清曾将房地产泡沫定调为是威胁金融安全的最大“灰犀牛”；次年6月，郭树清再次警示：“押注房价永远不会下跌的人，最终会付出沉重代价”。1、性质：职住平衡是城镇化的基本规律，配置地块的房地产开发属于城市更新项目的功能性板块和经济条件。2、行业：充分认识房地产行业及房地产与实体经济的关系，大量的所谓房地产实际上属于产业基础设施乃至公共基础设施。3、价值：综合开发项目就是要发现价值、涵养价值、提升价值，打造沙漠中的绿洲，房价稳定及上升是项目成功的标志。综合开发项目中的房地产，不是简单的纯商业化地产开发。CHAPTERⅢ模式与思路第四部分城市更新项目的案例及流程案例解析、探析CHAPTERFOUR建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新81天津市滨海新区人民政府印发关于推进滨海新区城市更新工作的实施意见（试行）的通知津滨政发〔2021〕6号一、指导思想及指导原则本实施意见所指“城市更新”是指基于城市产业升级、土地节约集约利用、环境改善、设施优化、空间品质提升等原因，对城市建成区成片连片区域进行拆除重建、综合整治或两者兼顾的规划建设活动。树立经营城市理念，创新发展思路，构建“产业导入+公共设施建设+高品质社区建设”的城市开发新模式，大力实施城市更新行动，优化用地结构，提高土地利用效益,加快补齐“滨城”基础设施和公共服务设施短板，推动城市发展由外延扩张向内涵提升转变，实现城市精明增长和高质量发展。突出实体经济，落实片区产业定位，增加新型产业空间供给，实现产业转型和有序升级。通过高品质社区打造，促进产业高质量发展，实现职住平衡和产城融合发展。二、实施主体由开发区、街镇组织编制城市更新实施主体招标方案，经市规划资源局滨海新区分局审查同意并上报区政府批准后，由市规划资源局滨海新区分局组织开发区、街镇在滨海新区土地交易平台进行公开招标。重点对规划方案、产业策划方案、拆迁安置方案、政府收益等内容进行综合比选。三、土地政策涉及经营性土地的，由实施主体作为土地受让方与市规划资源局滨海新区分局签订土地出让合同或补充合同。工业、仓储等产业用地和公益类设施用地更新为居住、商业等经营性用地的，应按照不少于新土地使用条件下土地评估地价与原土地使用条件下土地评估地价差额的50%补交土地出让金；原居住、商业等经营性用地为主进行城市更新的，应按照不少于新土地使用条件下土地评估地价的25%补交土地出让金。四、容错和奖励机制为营造“敢闯敢试”的工作氛围，鼓励担当作为，对参与城市更新工作的部门、企业、干部因探索制度创新、经验不足等非个人原因而产生的不良后果予以免责。对在城市更新工作中表现优异、成绩突出或有重大贡献的，给予表扬和奖励。CHAPTERⅢ实操思路与探析建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新82CHAPTERⅢ实操思路与探析天津市滨海新区华北陶瓷地区城市更新项目：位于滨海核心区西侧，总占地面积约439公顷，分布村集体自发形成的华北陶瓷市场、沿海河待搬迁转产企业，以及两个未实施合村并居的行政村，待安置村民约5000人，拆除集体土地、国有土地非住宅地上建构筑物总建筑面积191.5万平方米，总投资金额为461.57亿元，开发周期开发周期约15年。项目以“海河复兴提质+优质产业导入+城市设施臻备+未来社区营造”为方向，通过城市更新项目落地，统筹解决区域环境、民生、产业升级等问题，打造滨城海河沿线产城融合、职住平衡、生态宜居、智慧低碳的明珠之地。建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新8建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新84CHAPTERⅥ案例探析及实操流程建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新85采购人：天津市滨海新区胡家园街道办事处、天津市规划和自然资源局滨海新区分局。招标范围：城市更新项目实施主体招标，中标单位在中标后具体负责更新范围内更新安置、投资、融资、建设实施（勘察、设计、施工等）、招商、运营等工作，合同签订后15年内完成。项目可采取整体或分期开发。1、基础设施及土地平整：需建设道路（含配套管网）路网密度不低于8公里/平方公里，区内建设城市绿化人均公园绿地面积不小于13平方米。2、公共服务设施：包括学校、社区服务、文化设施、市政配套、设施改造等公共服务设施约21万平方米。3、更新安置款支付：实施主体须配合属地政府按计划在规定时限内完成95%城市更新补偿签约并足额缴纳补偿款68.31亿元。4、用地开发规模：规划人口不得超过6.6万人，住宅建筑规模不得超过264万平方米，产业等经营性建筑规模不少于72万平方米。报价：投标人应按土地出让预缴金形式进行报价，起始报价不低于50000.00万元。当土地出让预缴金报价达到105000.00万元时，即取得项目整体开发权。若中标时土地出让预缴金报价未达到105000.00万元，则按照城市更新土地计价标准锁定相应土地出让面积的开发权，土地价格应严格按照国家及我市地价管理有关规定执行。同时，中标人享有剩余地块优先开发权，但需在已锁定的土地出让面积开发比例达到80%前缴纳其余土地出让预缴金，否则视为放弃剩余地块开发权。土地自行熟化并缴纳政府收益：实施主体完成房屋更新安置、完成土地整理、具备开发条件后，履行规划调整程序，规划获批后签订《国有建设用地土地出让合同》，实施主体缴纳土地出让金政府收益部分（25%），取得相应地块的开发权。投标人要求：具备与地块相匹配的产业布局、导入及运营等相关能力；不存在因企业原因造成的闲置土地一年以上、违法用地等情况；企业自有资金不低于20亿元；具有较强投融资能力，根据项目规模要求提供不少于150亿元的银行授信证明或与银行签订的协议。中标人：中铁建设集团有限公司（联合体牵头人）、中铁建雄安投资发展有限公司、中国铁建大桥工程局集团有限公司、中铁十八局集团有限公司、天津泰达城市综合开发投资集团有限公司、天津市滨海新区城投建设发展有限公司。中标土地出让预缴金为5亿元，总投资金额为461.57亿元(具体以实际发生金额为准)。CHAPTERⅥ案例探析及实操流程建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新86政府的主要好处：1、融资，包括土地熟化、安置补偿等（68.31亿元）；2、区域承载力增强，形象改变；3、解决回签安置问题维稳，增加就业（新增就业岗位不低于3.1万个）；4、经济收益：1）土地出让金的25%；2）合作期开始后第6年开始考核，起始税收考核线为人民币1亿元，至第15年末，考核指标增长至4.5亿元；项目完成全部开发建设后，项目区范围内固定资产投资总和达到400亿元社会资本的主要好处：1、在工程发包、融资、招商、合作开发等方面享有自主权，自主投资、自主经营、自负盈亏；2、工程利润（实际上是投资人+EPC）；3、二三级开发利润。CHAPTERⅥ案例探析及实操流程建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新87国家发改委办公厅关于印发盘活存量资产扩大有效投资典型案例的通知发改办投资[2022]2013号一、盘活存量资产与改扩建有机结合案例。北京市西城区新动力金融科技中心改造升级项目、天津港保税区海港区域城市更新项目。CHAPTERⅥ案例探析及实操流程建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新88天津港保税区海港区域城市更新项目实施主体招标中标公示2021.12.14天津港保税区海港区域城市更新项目实施主体招标项目位于天津港保税区海港区域范围内，区域整体规划面积约6.5平方公里，东至临海路，西至秦滨高速，南至保税区围网，北至规划路。招标范围为天津港保税区海港区域城市更新项目实施主体招标，中标单位在中标后具体负责更新范围内更新安置、投资、融资、建设实施（勘察、设计、施工等）、招商、运营等工作。政府根据城市更新需要，一次或者分期供应土地。经招标评标流程确认天津港保税区城市更新投资建设集团有限公司为中标单位。天津港保税区海港区域城市更新项目，建设规模为6.5平方公里，天津港保税区海港区域城市更新项目实施范围占地面积约6.5平方公里，原有建筑面积554.8万平方米，其中拟拆除建筑面积71.15万平方米，提升改造建筑面积5.04万平方米。更新后总建筑面积141.04万平方米，其中新建产业设施建筑面积133.3万平方米，产业设施提升改造建筑面积5.04万平方米，其他新建设施建筑面积约2.7万平方米。建设内容：包括实施范围内的房屋更新、产业设施更新、产业设施提升改造、配套设施新建以及市政基础设施新建等。其中产业设施包括数字贸易港、口岸加工贸易区、保税食品加工基地、保税研发制造园、保税维修产业园、产业邻里中心、高标仓储加工园、跨境电商产业园等。配套设施以及市政基础设施包括园区智慧化改造、增设海关检查区、环境设施提升及相关道路连通工程,总投资额1071900万元。经过天津港保税区管委会和国家开发银行长达1年的合作谋划，海港保税区城市更新项目成功立项。2022年6月18日，天津港保税区城市更新投资建设集团有限公司（以下简称“城更集团”）完成银团授信贷款签约并提取首笔贷款。海港城市更新预计总投资107亿元，贷款规模达到85亿元，贷款年限25年CHAPTERⅥ案例探析及实操流程建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新89天津港保税区海港区域城市更新项目EPC工程总承包招标中标结果公示建设单位：天津港保税区城市更新投资建设集团有限公司招标代理单位：天津泰达工程管理咨询有限公司工程报建编号：招标公告编号：津建交保税设计[2022]1201招标备案编号：12202022126001(标段号：1)公告发布时间：2022年12月08日至2022年12月14日公示发布时间：2023年01月05日至2023年01月09日中标单位：中国电建市政建设集团有限公司（主体），中国市政工程华北设计研究总院有限公司中标规模：6.5平方公里中标标价：5836838546元中标工期：2023年01月15日至2026年12月31日CHAPTERⅥ案例探析及实操流程建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新90中标情况：1）中标人：中铁十八局集团有限公司（联合体牵头方）、中信建设投资发展有限责任公司（联合体成员）、碧桂园生活服务集团股份有限公司（联合体成员）。2）中标价格：（1）银行本息覆盖倍数为1.2762；（2）建安工程造价下浮率为1.00%。CHAPTERⅥ案例探析及实操流程建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新911、项目名称：滨海新区远年住房和老旧小区改造工程引入社会资本融资及采用特许经营模式建设项目2、采购人：天津市滨海新区住房和建设委员会。天津市滨海新区人民政府完成了对本项目实施方案的批复。3、项目（特许）内容及其投资：1）基础类改造：2021-2025年滨海新区远年住房和老旧小区改造范围345个老旧社区涉及居民24万户的基础类（建筑提升改造类、室外维修改造）改造工程，投资为437,449万元，其中建安工程费395,074万元，工程建设其他费用35,019万元（银行贷款利率为4.65%进行计算各期建设期利息合计为6,189万元），预备费7,356万元（2020年已投入建设的14个小区基础类改造初设批复建设投资额共计22,624万元）；2）完善和提升类改造：完善类估算总投资为36,569万元，其中建设期（2021-2025年）总投资为1,741万元，运营期总投资为34,828万元；提升类估算总投资2,660万元，于不纳入本次特许经营项目总投资，由中标社会资本自行实施，采用市场化方式自行投资、自负盈亏。3）市政及经营性资源智慧化及提升改造：为平衡老旧小区基础类改造投入，本项目以市政及经营性资源进行补偿，包括市政环卫一体化、园林绿化服务，底商和房屋、道路停车位及公共停车场（42,137个）、集贸市场等物业。市政及经营性资源智慧化及提升改造不纳入本次特许经营项目总投资，由中标社会资本按照规定及标准自行实施。4、合同履行期限：本项目特许经营期为25年。老旧小区基础类改造根据改造计划，不同社区分片分期实施，计划分5期建设，每期建设期一年。计划建设期为2021年-2025年。运营资源自本项目融资交割完成之次日起，根据资源实际情况在建设期内分期匹配到位，每期资源运营期固定为25年。CHAPTERⅥ案例探析及实操流程建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新925、项目出资：中标社会资本方与政府出资代表按95%：5%的股权比例在项目所在地合资成立项目公司（注册资金1亿元）。本项目资金来源包括财政安排出资，以及政府与社会资本合作（特许经营）的方式解决，其中项目资本金比例为项目总投资的40%（177,455万元，其中10%由项目公司自有资金出资，其余30%由中央财政补贴资金出资，为133,091万元）。6、回报来源：（1）根据《滨海新区关于加强旧楼区管理工作的实施意见》（津滨政办发〔2016〕88号）文件，向物业管理单位支付的旧楼区管理资金；（2）项目公司按照本合同约定对市政环卫一体化和园林绿化养护收取市政服务费；（3）项目公司根据相关政策文件对道路停车位及公共停车场进行市场化管理和收费，不得乱收费或擅自调整收费标准；（4）政府提供的底商及房产、集贸市场采取授予项目公司运营权的方式，由项目公司市场化运营并获得租金收入；（5）由项目公司挖掘的其他使用者付费类资源收入（如有）；（6）区政府同意将合作区域内的各级政府专项资金、财政的建设奖励、老旧小区专项运营扶持资金等区域建设专项补贴作为支付本项目应付项目公司款项的资金来源，符合使用条件的可直接支付给项目公司（如有），不包括用作项目资本金的中央财政补贴资金。上述（1）（2）项收入由区政府全额申请纳入政府年度财政预算，并按照绩效考核的结果按时支付。（3）（4）（5）项由项目公司根据市场化方式运营管理获得相应的收入。项目公司获得（6）项中的专项资金及补贴金额后，直接冲减需由政府支付的资金。●按照区内统筹、资源补偿，引入社会资本方完成基础类改造的整体思路，并通过匹配区内市政环卫一体化、园林绿化服务及经营性物业等资源作为社会资本投入的平衡资源，社会资本通过高效运营，实现收益，覆盖成本，完成改造计划，做到“财政不兜底，预算不突破”。CHAPTERⅥ案例探析及实操流程建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新93补偿资源调整机制☆在本项目各期基础类改造建设内容均竣工决算后，以项目公司在特许经营期限内的银行贷款本息覆盖倍数α【中标社会资本方投报的银行贷款本息覆盖倍数为准】为参数对补偿资源规模进行一次性调整。银行贷款本息覆盖倍数计算公式如下：银行贷款本息覆盖倍数=项目特许经营期内预计项目经营净收益/（银行贷款还本付息总额-建设期利息）【实际银行贷款利率超过建设期各期5年期以上LPR的平均值10%以上部分，不纳入此处银行贷款还本付息总额的计算范围】预期项目经营净收益=预期项目运营收入-预期项目运营成本-预期项目相关税费具体调整方式如下：（1）按照基础类改造实际竣工结算金额、中央财政补贴到位金额以及银行贷款利率重新计算银行贷款本息覆盖倍数（以下简称“β”，依据运营收入参数和运营成本标准计算）；（2）若α小于β，则政府方调减后续补偿资源规模，直至α=β；（3）若α大于或等于β，则由政府与项目公司签定补充协议约定其他资源补偿方式平衡项目公司基本合理利润率。建设期结束后，项目公司按照实际获得的补偿资源进行运营，原则上后续不予调整。CHAPTERⅥ案例探析及实操流程建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新94超额收益分配机制☆特许经营期内乙方应当每年及时向政府方提交有资质第三方出具的财务审计报告，且政府方有权另行直接或委托第三方对乙方进行不定期审计。当特许经营期内项目公司累计实现的经营净收益计算的银行贷款本息覆盖倍数高于超额收益分配触发比例时触发超额收益分配机制（本项目以中标社会资本方投报的银行贷款本息覆盖倍数作为超额收益分配的触发比例），甲方与乙方按照超额收益实现的比例对超额收益采用超额累进递减的方式进行分配。具体计算公式如下：项目公司累计实现的经营净收益计算的银行贷款本息覆盖倍数=项目公司累计实现的经营净收益/（银行贷款还本付息总额-建设期利息）项目公司累计实现的经营净收益=项目公司按照市政服务费标准计算的累计实现的市政服务费收入+项目公司按照物业费标准计算的累计实现的物业费收入+项目公司累计实现的市场化经营收入-项目公司实际发生的经营成本-实际缴纳的相关税费，项目公司实际发生的经营成本若高于按照运营成本标准计算的经营成本，则以按照运营成本标准计算的经营成本为准。超额收益=项目公司实际累计实现的经营净收益-按照超额收益分配触发比例应实现的经营净收益超额收益实现的比例=项目公司累计实现的净收益计算的银行贷款本息覆盖倍数/超额收益分配触发比例。超额收益分成计算：（超额收益实现的比例项目公司超额收益分成比例）：1）0%~5%部分100%；2）25%~10%部分80%；3）10%~20%部分60%；4、>20%部分40%。政府方获得的超额收益分成部分可直接冲减当年或以后年度政府应支付的资金，超出冲减部分由项目公司直接上缴财政，并由区财政局开具相应的行政事业收费票据。基于上述超额收益分配机制，使用者付费类资源产生的超额收益以及特许经营期内项目公司经过实施机构同意，根据津滨政办发〔2016〕88号文，向社区居民按照0.1元/㎡/月标准收取的物业费计入超额收益。CHAPTERⅥ案例探析及实操流程建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新95CHAPTERⅥ案例探析及实操流程建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新96《大连金普新区城市更新实施办法（暂行）》确定的基本原则、支持政策：1、政府引导、多方参与。按照政府引导、市场运作、国企主体的原则，政府搭建统一的合作平台，通过政策导控、规划管控，调动各类主体的积极性，加大财政支持力度，鼓励国有企业有效实施城市更新。2、可通过公开招投标、竞争性磋商或指定方式，选择有实力的国有企业作为城市更新项目实施主体。支持实施主体以“协议出让、定向挂牌、带方案出让”等方式依法合规取得土地使用权。ABO：强势地区强势国企一肩挑CHAPTERⅥ案例探析及实操流程建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新97CHAPTERⅥ案例探析及实操流程建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新98CHAPTERⅥ案例探析及实操流程建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新99社会资本与市、区融资平台合作或独立参与片区土地整理开发的改造项目，安置与开发实用地按不大于1∶2.5比例管控，改造范围内涉及的国有土地纳入统一核算。安置与配套开发用地出让金全额上缴，扣除上解、计提及组织土地出让等相关费用后，剩余金额全部拨付区政府（管委会），用于项目改造范围内征迁补偿安置和道路、绿化、管网等公共基础设施建设。中标投资主体按约定履行项目合作协议，并按土地招拍挂要求竞买项目土地使用权。项目土地带修建性详细规划方案出让。土地出让时，企业先期缴纳至指定专户的征迁补偿和安置资金，经区政府（管委会）同意后，可以用于土地出让金的缴纳周转，封闭运行。CHAPTERⅥ案例探析及实操流程建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新101、ABO+架构：3035纲要，推动有效市场和有为政府更好结合。2、2019年3月31日发展改革委《关于印发2019年新型城镇化建设重点任务的通知》（发改规划〔2019〕0617号）明确，“鼓励经营性与公益性项目综合体立项，促进资金平衡、金融支持和市场化运作，推进城乡要素跨界配置和产业有机融合”。3、土地：按照当地政策及国家文件（国办发〔2015〕42号）用地预审，带修建性规划方案出让，投资人享有优先权（国办发〔2021〕40号）4、一二三级联动开发，实现可融：银保监发[2021]15号，“不得提供以预期土地出让收入作为企业偿债资金来源的融资”。本项目需匹配高铁片区用地共计898.39亩，根据项目宗地情况并本着激励相容原则，初步确定减量配地883.35亩（减配15.04亩），加陈棚73亩。CHAPTERⅥ案例探析及实操流程建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新101项目基本信息一览表项目名称南阳市宛城区陈棚社区城市更新项目项目类型城市更新项目内容主要包括规划设计、投融资、城中村征迁安置补偿，安置房建设，陈棚社区市政、公服等公益性项目建设，项目运营与资产管理，联动二、三、四级开发等总投资1,129,827.79万元，其中城市更新公益性部分为295,924.56万元（静态）万元，商业开发部分为833,903.23万元（动态）。项目期限10年（整体建设期6年，其中公益性项目建设期为3年）运作模式授权合作+股权合作+EPC+O，一二三四级联动结构化综合开发投融资机制社会资本方负责项目投融资，并承担相应风险回报机制封闭运行、增量回报，滚动自平衡结算、通算项目业主南阳新城建设投资开发有限公司项目阶段方案审批前期工作项目征迁补偿安置方案已经获批，规划条件已经明确，发改部门依法对项目备案立项资本金比例（静态投资）公益性部分29.68%，开发部分32.22%资本金出资方式项目公司以自有资金出资项目业主是否参股5%项目公司注册资金1亿元绩效考核体系针对项目合作内容和实施阶段，公益性项目建立了与项目产出绩效相挂钩的付费机制。核心边界条件明确了项目范围、内容、投资、合作期限、权利义务边界、交易商务条件、履约保障机制、调整衔接机制及其它边界条件采购方式公开招标CHAPTERⅥ案例探析及实操流程建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新1022、更加市场化、可负债的ABO+模式区平台为项目业主（控股VS不控股），AA+地方国企+央企+其他市场主体作为社会资本，市场化程度高，可复制性强。4、带方案和条件并拿地，并设置程序保障创新设置土地配置亩数采购竞价指标6、建筑企业社会资本不入股项目公司完善项目运作程序，依法合规的满足建筑企业的要求3、旧城改造+新城建设做合规的城市更新项目资源配置VS资源补偿5、深度投资混同式一二三级联动开发，强化资产管理和长期运营7、激励相容，各方共赢其一，二级开发反哺一级缺口；其二、各取所需，合作共赢。1、坚持IOD导向，围绕着可融性进行策划和运作始终和金融机构保持沟通CHAPTERⅥ案例探析及实操流程建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新103CHAPTERⅥ案例探析及实操流程建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新104CHAPTERⅥ案例探析及实操流程建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新项目名称：天心区黑石铺城市更新片区项目项目投资：本项目总投资约316亿元，其中土地一级开发整体静态总投资额约为102.3亿元（其中，工程建安费约30.8亿元，工程建设其他费用3.0亿元，征地拆迁费68.5亿元，且非建安费资金：建安费资金的比例不高于55%:45%）；二级经营性用地开发投资约为206.2亿元，三级产业导入及招商运营投资约为7.5亿元。本项目将采用统一规划、分期实施、滚动开发的模式，项目开发建设周期约为5-8年。实施模式：招标人作为本项目被授权的实施主体，以市场化方式运作本项目，自负盈亏。按照“投资、建设+股权合作”的方式，根据自身财力状况以及项目实际需要，通过公开招标程序选定本项目的社会资本进行合作开发。本项目将采用“一二三级联动”的模式组织项目实施，在项目自平衡前提下实现片区开发的预期目标。合作内容：合资公司土地一级开发，包括项目区域规划、土地前期投资、基础设施及公共设施建设；项目公司经营性用地二级开发，包括参与经营用地底价竞拍、经营性用地开发；合资公司负责的三级产业导入、运营管理。CHAPTERⅥ案例探析及实操流程建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新1项目建设内容与规模表序号项目名称工程建安总投资（万元）1.1规划道路57,8781.1.1新联路(杉木冲路至春明路段）13,4221.1.2新昌路(书香路至新开铺路段）12,1271.1.3黑石路(新开铺路至湘江大道段）10,7281.1.4春明路(新开铺路至书香路段)3,2401.1.5杉木冲路(新开铺路至湘江大道段）3,2051.1.6春明路(春明路至支路段)1,1961.1.7支路三1,0011.1.8支路四3,4551.1.9过京广铁路桥涵9,5041.2房建配套186,8791.2.1黑石小学9,5161.2.2九年一贯制学校20,8551.2.3改造街区17,6001.2.4安置房54,6041.2.5安置房54,6041.2.6临江产业园29,7001.3公园绿地94,1301.3.1豹子岭公园34,9891.3.2冬瓜湖公园59,141CHAPTERⅥ案例探析及实操流程建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新10合作模式天心城更引入社会资本方，采用“投资、建设+股权合作”的合作模式，双方发挥各自优势，就本项目一二三级联动事项开展合作。其中：1.土地一级开发由天心城更与社会资本方按51%：49%股权比例成立合资公司，由合资公司负责开展合作区域规划优化、土地前期投资、基础设施及公共设施工程建设投资，实施片区分期滚动开发；2.项目二级开发由天心城更与社会资本方或社会资本方引入的其他第三方按35%：65%的股权比例成立一个或多个二级项目公司负责土地摘牌进行二级开发，并按照约定参与本项目所涉全部经营性用地的公开招拍挂程序并进行至少一次有效报价；天心城更与社会资本方或社会资本方引入的其他第三方也可先行组成竞买联合体（“竞买联合体”）按照上述约定参与经营性用地的土地挂牌程序，联合体各成员竞得土地后再按照前述各方约定比例成立项目公司负责土地的开发。社会资本方承诺：除天心城更外的其他项目公司股东（包括社会资本方及/或社会资本方引入的第三方）为两家及以上非同一体系的企业持有项目公司65%的股权，社会资本方同体系（经天心城更同意也可为社会资本方引入的第三方）持有的项目公司股权比例为31%，社会资本方引入第三方持有项目公司股权比例为34%，天心城更另行同意的除外。合资公司原则上不开展金融机构融资，全部资金均来源于股东投入(包括股东投入的出资款、股东借款等形式)。3.社会资本方承诺协助天心城更对合资公司、项目公司实施财务并表，并负责协调其引入的第三方配合。4.三级产业导入与招商运营，合作范围内的产业导入与商业招商落位的具体工作由社会资本方负责，社会资本方须引进5个财税贡献过千万的企业；合资公司负责本项目临江产业园、工业遗址文创园、冬瓜湖游乐园的运营以及维护。TOD商业综合体由双方根据项目实际情况另行协商确定。5、回报资金来源：其一，土地开发收益，即甲方作为本项目城市更新项目实施主体根据长沙市的城市更新相关政策获得的本项目土地一级开发收益(“土地开发收益”)；其二，其他收益，甲方获得的自持项目经营性收益、甲方可争取的可用于本项目的奖补资金。CHAPTERⅥ案例探析及实操流程建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新长沙市人民政府办公厅关于全面推进城市更新工作的实施意见长政办发〔2021〕14号1、坚持政府主导，市场运作：以辖区人民政府作为城市更新的工作主体，充分发挥国有企业推进城市更新的作用。每个重点更新片区构建“1名市级领导挂帅、1个区人民政府、1家市或区属国企”的“三个1”共同负责重点更新片区整体提质发展的工作机制，由辖区人民政府牵头，组建项目公司或授权市、区属国企为实施主体。根据长沙市土地供应相关规定完成供地后，可与社会资本合作进行土地二级开发、产业发展、资产运营等。2、探索城市更新重大项目土地一二三级联动开发机制，严格规范合同条款和转让要求，特别是按土地全要素、全生命周期管理要求，在土地合同签订时，将明确的投资主体、权利义务、改造方式、建设计划、产业形态、运营管理等要求纳入土地出让合同或补充合同，确保土地高效利用。3、依法立项：依据城市体检及规划评估结果，组织编制更新单元策划方案，部门联审后，经市城市更新工作领导小组同意，开展立项、可研报批等工作；发改委负责编制更新计划和项目立项。4、财税政策：加大财政对更新改造资金的支持力度，更新项目新增土地出让收益优先用于平衡全市更新资金缺口，更新项目资金整体不能平衡，确需从新增土地收益、房产、建安等税费奖补中弥补资金缺口的区，由区人民政府按照“一事一议”的原则上报市人民政府批准同意后执行。4、金融政策：打通资源变资产、资产变资金的渠道。按照市场化、法治化原则，依法合规加大对城市更新的金融支持力度，为金融机构加大产品和服务创新力度创造条件，积极引导政策性资金和金融机构信贷资金支持城市更新工作。......CHAPTERⅥ案例探析及实操流程建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新109一个合法的项目：项目（决策）可研或者建议书及发改立项一套科学的机制：实施方案及政府批复一系列采购流程：：项目业主作为采购人负责竞争性采购一个合法的合同：项目业主和中标社会资本签订项目合同CHAPTERⅥ案例探析及实操流程建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新11实操步骤初步对接，拟定项目实施主体，适时成立专班A谋划策划：没有用的东西大有用处B控规调整及城市设计：明确条件和资源C决策可研：综合体立项D方案：依法审批、备案FE采购落地：严格依法采购并签订合同CHAPTERⅥ案例探析及实操流程