ESG的重要性：租户指南knightfrank.com/research据澳大利亚国家建筑环境评级系统（NABERS）统计，建筑环境碳排放量占全球总量的40%，能源与饮用水消耗分别占全球总量的40%和30%，由此可见，房地产行业在应对全球气候紧急状态方面的压力正日益加剧。租户作为重要利益相关者，能够为此贡献自身力量，将ESG策略纳入其房地产决策的考虑因素。目前，部分租户已经开始采取相应做法，但仍有许多人士尚未行动。本文件旨在从房地产的角度出发，针对值得关注的领域提供洞察，从而帮助租户踏上ESG之旅。同时，业主也可参考本文件，更好地与租户客户进行协调并加强合作伙伴关系。ESG的重要性：租户指南ESG由环境（Environmental）、社会（Social）和公司治理（Governance）三大支柱构成。三者共同作用，有助于企业租户取得出色表现，并惠及整个市场与社会，甚至广泛造福于世界。表.租户需要考量的ESG因素ESG简介第一部分SEG•考虑员工与租户的福祉以及社区间的联系环境社会公司治理•公开承诺遵循ESG领导标准和/或原则、政策及报告，以便实施整体ESG管理•与上下游利益相关者共同创建可持续的价值链•针对ESG绩效跟踪等事务建立问责机制，并提高ESG数据透明度•衡量、主动管理并披露公司在环境、自然资源与气候变化（例如碳排放）方面的行动、数据及目标许多大型机构投资者均公开宣布支持使用ESG标准以指导投资决策，尤其是在房地产投资组合易受气候风险影响的情况下。投资者同时认为，企业有责任实施更加清晰的ESG行动规划和问责机制。企业必须遵循行业标准采取ESG措施，以保持竞争力和把握新机遇。租户还可借此提高品牌声誉及知名度，从而帮助吸引人才和引进投资。如果某家公司正在努力实现或已经实现特定ESG目标，其还能采取可持续的融资方式。ESG的重要性：租户指南图.绿色房地产对租户与业主的益处资料来源：莱坊研究部1.1ESG如何为租户降低风险并创造机会•降低运营成本•提升企业形象和声望价值•达成投资者或组织的ESG关键绩效指标•减少建筑功能陈旧及老化的情况•达到绿色融资的资格•符合法律及企业社会责任要求•获取潜在的绿色溢价我为何期望租赁可持续发展建筑？租户业主我为何期望持有可持续发展建筑？健康与福祉提高生产效率提升出租率/减少空置房产提高销售或租赁速度降低退出收益率/增加市场价值与此相对应，莱坊针对租户所开展的2021年（你）我空间调查显示，亚太地区受访者认为租赁“绿色”认证房地产的主要益处包括：40%39%39%支持企业社会责任策略提升品牌价值节省相关成本1.2践行ESG理念的关键考虑因素ESG的重要性：租户指南•建筑持有一项或多项可持续性认证（例如LEED、BREEAM、WELL健康建筑标准、GreenStar绿色之星、GreenMark绿色建筑标志、Fitwel、Edge、BEAMPlus绿建环评等）。•建筑持有能源绩效证书，该证书可能会影响租赁或出售情况•建筑已获得其他环保或可持续发展奖项•提供EV充电器，满足电动车等替代燃料汽车的需求•向租户提供安全的自行车存车处，以及淋浴或更衣设施和储物柜•向租户提供分表，用于监控电力、燃料/燃气、供暖/制冷、自来水等能源用量»满足房产所有者安装分表的意愿•配备可内部或外部管理的数据收集平台/控制面板可持续发展评级与认证交通方式碳管理与数据服务•建筑或设施管理系统中运用节水技术，例如：»雨水收集系统、节水盥洗设施（低流量冲水）、节水水龙头等•高效灌溉技术水源使用42%的亚太地区受访者认为其净零碳排放承诺将影响未来的房地产选择资料来源：莱坊年（你）我空间调查ESG的重要性：租户指南•建筑或设施管理系统中运用节能技术，例如：»建筑构造及材料»建筑服务，例如暖通空调系统、照明系统、控制系统等•提供具备节能认证的产品和/或设备•应用低碳/可再生技术，例如太阳能光伏系统、太阳能热力系统、风力涡轮机、生物柴油发电机•从绿色能源供应商处获取/购买建筑所使用的能源（或允许租户自主购买绿色能源）•实施节能计划•跟踪、报告并与租户分享温室气体排放情况•配备相关设备以监测室内环境质量，包括定期执行空气质量检测•营造生态/绿色休闲空间和/或户外/自然美景•设立租户/建筑管理论坛（亦称租户意识项目），以便审查房地产表现，并针对如何提高运营和占用效率展开交流•向租户提供用于跟踪建筑健康/管理状况的应用程序•制定减废策略以及用于回收碳粉匣、荧光灯管等常见有害废弃物的管理系统•开展废弃物监控、审计以及相关宣传活动•实施装修项目废弃物管理能源使用建筑管理与健康以及租户管理废弃物管理社会健康建筑认证建筑层面的考虑因素第14页第16页公司治理气候相关财务信息披露工作组评估业主的治理问题第17页第19页ESG目标的优先顺序ESG认证及框架可再生能源绿色租约可持续装修及翻新第7页第8页第10页第11页第13页环境ESG的重要性：租户指南环境因素对租户而言至关重要ESG的重要性：租户指南ESG中的环境维度尤其便于衡量，因为此类因素会促使相关区域的面貌发生变化，并且业主能够选择多种方式以打造绿色建筑。升级翻修工作完成后，若建筑改造符合可持续发展标准，业主即可申请任意形式的绿色建筑认证。注重环保的租户可能已熟悉市场中的各类绿色认证，并且深知相同建筑可具备多项认定或诸如LEED等多项国际认证。租户可与业主签订绿色租约和绿色绩效协议，从而深入推进落实可持续发展措施。目前，新加坡等城市的政府部门已设定绿色租赁协议标准，业主与租户能够利用此类协议强化可持续发展措施。而对于其他城市，即使当地政府并未作出类似要求，业主仍会主动向租户提供绿色租约。相应地，租户可通过开展重要性评估以构建明确的房地产需求计划，从而（重新）确定ESG目标的优先顺序。该评估旨在提供一种公认流程，用于辨别对内外部利益相关者而言至为重要的ESG问题并进行排序。该流程共包含如下六个基本步骤，后续图2则展示了简单的重要性评估示例。第二部分2.1ESG目标的优先顺序六个基本步骤：明确并联络内外部利益相关者确定材料主题构建并启动重要性调查收集并研究调查洞察根据调查结果采取行动并设定目标向利益相关者披露相应结果及洞察78%的亚太地区受访者认为，以不同方式租赁和持有房地产是实现ESG目标的关键所在实质上，即便租户认同房地产对于实现ESG目标至关重要，他们似乎也没有明确的发展方向，不知道如何优化租赁决策管理，以便尽量提高相关效率而促进可持续发展55%然而，受访者当前持有的多数全球资产组合中并不包含可持续房地产，55%的受访者表示其所持该类资产占比不足10%SEG资料来源：莱坊年（你）我空间调查图.重要性评估示例资料来源：莱坊研究部ESG的重要性：租户指南中等及较高优先级的租赁相关问题可用于支持“气候行动”，这是对业务影响显著且对利益相关者重要的方面之一。例如，当组织总部获得LEED认证后，重要性分析结果将有助于证明组织在员工健康与福祉、绿色健康建筑等方面的努力。所有这些方面都能带来实际益处，并有助于企业应对与项目开支相关的任何质疑。持续披露重要性评估结果属于公司治理措施，能够促使企业坚持推进和落实可持续发展措施。尽管重要性评估需要消耗时间、精力与资源，但这正是制定ESG策略的宝贵工具。建筑能耗引发了许多气候问题，致使各地政府部门建立综合框架以评估建筑的环境影响与整体环境绩效。截至目前，市场中现有众多评级与认证体系，可用于指导和记录企业对于建造可持续高性能建筑的行动。尽管此类体系的方法及侧重点各不相同，但却都是衡量建筑可持续性的重要指标。请点击此处了解更多关于各种绿色建筑认证的信息。部分租户期望通过房产设施提高资源效率和降低碳足迹，从而推进和完善其可持续发展措施，因此对于这类租户而言，建筑可持续性评级正变得越发重要。此外，租户了解到设施所有者所遵循的可持续发展标准之后，即可迅速作出明智的租赁选择。亚太地区的多数市场拥有本地绿色认证体系，其中部分相对成熟的体系甚至亦通用于其他市场。例如，越南胡志明市的MeLinhPointTower在翻新后获得了GreenMark绿色建筑标志白金奖认证，而这是新加坡建设局（BCA）对环保建筑的最高级别认可。缺乏或刚开始建设本地认证体系的市场通常会应用国际主流评级体系，例如LEED，其英文全称为LeadershipinEnergyandEnvironmentalDesign（能源与环境设计先锋）。图3简要展示了数类不同的绿色认证体系，及其在特定亚太地区市场中各级认证建筑的所占比例。2.2ESG认证及框架对自身业务的影响程度对利益相关者的重要程度中等较高极高经济效益人权与奴役问题废弃物管理职业健康与安全资源消耗水资源管理绿色健康建筑生态自然负责任的供应链员工健康与福祉体面工作相互支持的社群多样性与包容性气候行动商业道德、合规与诚信人才培养创新创造图.特定亚太地区市场中绿色认证建筑比例ESG的重要性：租户指南资料来源：USGBC、BCA、NABERS、NZGBC、HKGBC、GBI、莱坊研究部GREENMARK绿色建筑标志GREENBUILDINGINDEX（GBI）绿色认证GREENSTAR绿色之星LEED铂金级金级金级银级白金奖超金奖铂金级金级NABERSLEEDBEAMPLUS绿建环评LEED六星级五星级最佳级别次佳级别6.0&5.55.0&4.5铂金级金级铂金级金级2017年至2022年新西兰的四星级、五星级及六星级建筑^数据截至2020年+数据来自莱坊追踪的一篮子办公楼表.LEED认证建筑达到%的目标进度概况资料来源：富国银行环境、社会和公司治理目标及绩效数据包括所有LEED评级体系中的认证及重新认证（例如新建建筑、现有建筑和室内设计）LEED认证建筑单位44,521,60590733%42,180,63881728%LEED认证项目总面积LEED认证项目总数量LEED认证建筑占比平方英尺项目数量%43,111,57783430%尽管目前市场尚未表现出对特定认证类型或奖项等级的偏好（根据图3中各级建筑的比例差距推断可知），但跨国公司往往倾向于参考所在国政策或银行协议而选择和设定ESG目标。此外我们发现，在缺乏优质A级绿色建筑的市场，尤其是相应地区内的新兴国家/地区，当地跨国企业制定决策时还将关注其他属性，例如建筑周边的可用绿地空间面积。部分企业可能会选择持有B级认证的绿色建筑，而非具备同等资质的A级建筑，从而在预算有限的情况下拥有相对宽敞的办公空间。展望未来，我们认为追求拥有最高级别认证的建筑将是大势所趋，因此建议租户着手设定切实可行的目标。美国跨国金融服务公司富国银行（WellsFargo）意识到气候危机迫在眉睫，并于2016年制定了运营及财务可持续发展目标，以期在五年内助力遏制气候问题。随后，该集团定期审查并调整相关流程，以确保实现目标。此外，集团会向利益相关者提供ESG报告以披露进展情况，从而展现出负责任的企业形象（即公司治理功能）。富国银行的目标之一是确保集团旗下35%的建筑（按租赁及持有房产的总面积计算）获得LEED认证，其进度概况详见表2。案例研究：富国银行.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%大吉隆坡曼谷澳大利亚新加坡^越南新西兰中国香港特别行政区印度最佳级别次佳级别其他级别ESG的重要性：租户指南尽管其2020年LEED认证建筑的比例较目标低2%，但富国银行做到了将绿色建筑要求充分应用于各级别新建建筑与现有建筑的设计、施工及运营环节之中。展望未来，富国银行将继续租赁或持有LEED认证建筑，以达成到2050年或之前实现温室气体净零排放的目标。该集团还将建立可持续金融机构，致力支持客户应对气候变化相关问题，包括租赁决策及其对ESG措施的影响。2.3可再生能源根据联合国的定义，可再生能源是“从自然资源中获得的能源，其补充率高于消耗率”。如下表3列举了部分与建筑相关的可再生能源及技术。表.可再生能源应用与可持续建筑设计示例资料来源：澳大利亚可再生能源机构（ARENA）、莱坊研究部•太阳能光伏（PV）系统或建筑集成光伏系统⸺在建筑围护结构中安装太阳能电池板。新兴技术包括柔性太阳能电池板、可打印太阳能电池板、太阳能瓦片以及太阳能跟踪系统。单晶太阳能板的效率可达22%或更高。•生物柴油/垃圾填埋气发电系统⸺此类设备能够集成至可同时发电、供暖和制冷的冷热电三联供/热电联产系统，效率高达90%。•“被动式”设计解决方案⸺通过自然通风设备、太阳能烟囱以及太阳能响应式面板设计实现制冷。•太阳能干燥剂除湿系统⸺利用太阳能恢复干燥剂的功能，以便用于制冷。该系统还能改善室内空气质量。•太阳能采暖系统⸺通过热交换设备实现室内供暖或热水供应。太阳能集热效率可达70%。•光伏集热器⸺利用单块面板同时获得电力以及热水器所需的可用热能。若使用冷却光伏电池，此类设备每年可额外产生高达25%的电力。发电系统被动式设计太阳能供暖及制冷系统ESG的重要性：租户指南可再生能源生产对于应对气候紧急状态至关重要，其碳排放远低于燃烧化石燃料等不可再生能源。许多国家/地区现已推行上网电价补贴（FiT）政策，旨在鼓励用户使用可再生能源。例如，自2017年以来，中国香港特别行政区的FiT计划推动了当地光伏面板安装量增长。同期，光伏面板的投资回收期从难以负荷的30年下降至平均6年。此外，香港特别行政区的租户可通过购买可再生能源证书（REC）以抵消碳排放。国际可再生能源机构（IRENA）研究表明，未来可再生能源或将成为世界上最便宜的能源。建筑是全球低能效问题的主要能源消耗领域，因而在实现可持续发展的共同目标方面尤具潜力。毋庸置疑，如果租户租赁消耗非再生能源的建筑空间，即其或将面临低能效问题，进而不利于其实现ESG目标。因此，对于追求净零排放或负碳排放的组织而言，选择仅使用可再生能源的办公楼势在必行。可再生能源与可持续建筑的紧密联系亦体现于另一个案例中，国际专业资产管理集团施罗德（Schroders）已加入联合国全球契约组织（UNGC），后者是世界上最大的推进企业可持续发展的国际组织。施罗德作为联合国全球契约组织成员，集团现已提出多项目标，其中包括到2025年实现100%使用可再生能源、到2030年仅持有和租赁净零碳建筑等。绿色租约是租户与业主之间所建立的框架，旨在增强合作伙伴关系，从而提高建筑性能以实现ESG目标。双方可以讨论租约的详细条款，着重关注制定严苛目标以及任意一方违约时适用的惩罚机制。条款中应包含易于量化的益处（例如数据共享、能源绩效优化）和不易量化的益处（例如办公场所生产力）。此类租赁协议应与现行的绿色建筑评级体系相互配合，其中后者已制定一系列需要严格监测的绩效指标。这将有助于组织设定目标、明确分配职责以及争议仲裁处理，从而解决建筑设计和现场运营中的潜在问题。目前此类绿色租约大都是由业主自愿提供，若政府部门发布强制要求，其使用率可能将有所提高。范围3碳排放涵盖租户的碳排放量，业主必须尽量减少此类排放，进而促使其与租户签订绿色租约。莱坊曾参与制定全球业主与租户的绿色租约要求，其中涉及以下内容：•业主与租户应建立可持续发展论坛或专责小组；•业主与租户承诺购买产自可再生能源的气体燃料及电力；•租户所进行的改造不得对房产能效/能源性能证书（EPC）造成不利影响；•针对能源及水资源使用、废弃物产生以及回收利用，业主将考虑充分共享相关数据并改进共享方式；•排斥原则，即业主可基于潜在租户的ESG声誉合理拒绝后者的租赁需求；•租户允许业主进入房屋实施能效提升举措。对此，业主可向租户收取相关工程的费用及开支（如有）。2.4绿色租约英皇道728号K11ATELIERKing’sRoadK11ATELIERKing’sRoad是全球首批同时荣获WELL、LEED以及BEAMPlus三重铂金级认证的绿色健康建筑之一，同时也是新世界发展向租户推出“创造共享价值租赁”计划（“CSV租赁”计划）的首批参与建筑租户签署参加“CSV租赁”计划后，将于其他志同道合的租户一同为减碳目标出力，并可参与一系列推动可持续发展的活动，如废物回收计划、健康工作坊等。此外，为促进知识分享，参与“CSV租赁”计划的租户更可通过定期举行的交流活动，紧贴最新的可持续发展资讯与趋势。“CSV租赁”计划鼓励参与租户的员工积极投入可持续发展，当他们达致某个预设的可持续发展指标（如节能成效），有关租户即可获取KDollar，供其员工于新世界生态圈内逾450间参与商户，当作现金即时消费。中环美利道2号TheHenderson该计划旨在打造面向未来的可持续办公场所，该空间具备全方位ESG生态系统，从而迎来开创性的可持续发展里程碑参与的租户和其员工的ESG行动及贡献均将接受评估，涉及“碳中和”、“身心健康”、“同心协力”和“文化共融”四个不同范畴。TheHenderson将设有大数据智慧管理平台，记录租户及其员工的ESG表现，他们更可轻松透过“智慧办公室”手机应用程式进行一站式追踪和管理。参与的租户和其员工只要在上述范畴达到特定可持续发展目标，即可获得“HENDCOINS”积分，直接可换领奖赏。ESG的重要性：租户指南案例研究：中国香港特别行政区倡导租户的可持续发展措施资料来源：新世界发展有限公司资料来源：恒基兆业地产有限公司新世界发展有限公司（NewWorldDevelopmentCompanyLimited）推出业界首创“创造共享价值租赁”计划，配合KDollar奖赏鼓励租户共同迈向碳中和目标恒基兆业地产有限公司（HendersonLandDevelopmentCompanyLimited）推出业界首个ESG合作伙伴计划，TheHenderson与租户及其员工携手实现可持续发展目标办公楼翻新或装修过程涉及材料选择、单独采购、项目承包等诸多环节，其中部分产品的制造、使用与处置或将对环境造成重大影响。对于追求ESG目标的租户而言，这无疑会阻碍其在环境和社会维度的进展。因此，租户应选择可持续的装修或翻新方案，注重捕捉隐含碳数据，以确保作出明智决策并满足报告要求。亚太地区部分城市的政府部门及房地产开发商现已发布绿色装修指南，旨在帮助租户推进装修及翻新过程。应用相关指南后，租户能够自行决定期望关注的领域。根据具体的可持续发展目标，租户在翻新或装修期间的部分关键考虑因素可能包括（但不限于）：ESG的重要性：租户指南2.5可持续装修及翻新这座拥有30年历史的银行建筑位于新加坡武吉知马路135号（135BukitTimahRoad），主要亮点包括超过50%的外墙被植物覆盖，有助减少吸热降低室内温度之余，亦可作为本地蝴蝶和鸟类的栖息处。DBSNEWTONGREEN星展纽顿绿洲例如，星展银行（DBSBank）对星展纽顿绿洲（DBSNewtonGreen）办公大楼进行翻新改造，使其成为新加坡首座净零排放的银行建筑。这是银行在2022年底实现净零排放的一个重要里程碑。该办公大楼从每年耗能约845,000千瓦时到改造后实现净零排放，获得了新加坡建设局的GreenMark绿色建筑标志白金奖零能耗认证。此外，该建筑还采取了诸多可持续发展措施，例如使用源自废弃食用油的生物柴油代替备用发电机中的柴油。生物柴油即氢化植物油（HVO）能够减少60%至90%的温室气体排放，具体比例取决于所用原料及工艺。尽量减少浪费（例如能源、水资源、电子产品、文具用品等）有效利用资源选择可持续产品/材料优先考量租户健康资料来源：星展银行人们经常误以为ESG纯粹关乎环保行动，因为此类措施格外直观且易于实施。所幸，如今人们开始深入了解ESG，并意识到其不仅仅涉及环境因素。在后续的两个部分中，我们将详细探讨租户需要关注的社会和公司治理因素。考虑到此类因素，租户会担心使用环保材料无疑将增加成本，因此仍有可能对可持续装修或翻新持犹豫态度。然而他们应该意识到，优质设备等方面的资金投入确实值得付出，因其能够与产品整个生命周期中所节省的能源或成本相抵消。ESG中的“E”倡导环境（Environmental）责任，而“S”则意指社会（Social），该维度要求组织以同等负责的态度对待其员工及业务运营所在地。建筑环境是建筑所在社区的必要组成部分，影响着周边环境的价值以及租户的活动与福祉。因此，房地产价值链中的所有参与者都务必理解建筑环境的潜在影响。新冠疫情爆发后，健康与福祉的相关问题备受关注。目前，市场对环境维度的考量已然相当广泛，社会维度逐渐成为业内亟待解决的关键问题，其趋势或将成为ESG持续发展的基础动因。社会维度的核心理念涵盖了劳工措施等方面的组织政策，但其当前重点主要在于建筑的设计、运营与维护。对于商业空间的租户而言，社会维度基本可归结为员工健康与建筑环境之间的关系。长远来看，满足康养需求的房地产将有望吸引强劲需求，并加速更多健康认证建筑的发展。租户对保障优质空气、通风系统及其他室内环境特征的房产需求增加，进而要求业主与投资者相应调整自身策略。ESG的重要性：租户指南社会维度的措施通常已通过特定标准正式确定，其中尤为知名的标准包括国际WELL建筑研究院（InternationalWELLBuildingInstitute）WELL健康建筑标准与健康-安全评价准则，以及由主动设计中心（CentreofActiveDesign）Fitwel标准，其中后者主要应用于美国。健康建筑认证遵循健康建筑理念，涵盖了10至12项标准，可应用于各类开发项目的多个方面。3.1健康建筑认证图.健康建筑的基石资料来源：FORHEALTH.ORG环境湿度空气质量噪音水平热舒适性主动式设计灰尘及害虫安全保障水质情况通风系统无烟环境照明及景观空间及建筑认证遵循健康建筑原则，尤其与开发项目的内部特征密切相关，例如室内空气质量、通风系统以及其他提升员工舒适度的室内环境特征。社会因素对租户而言有何意义？第三部分SEG案例研究：太古地产ESG的重要性：租户指南图.亚太地区WELL健康建筑标准认证项目分布情况资料来源：国际WELL建筑研究院租户需要考量的相关因素建筑是否具备可持续发展评级？WELL健康建筑标准和Fitwel标准认证与现行绿色评级体系（例如LEED、BREEAM）相互重叠亦互为补充，尤其是在空气质量、照明与能源以及施工污染管理领域。自2003年以来，太古地产（SwireProperties）持续披露其健康与安全信息，并保持着零工伤死亡记录。此外，太古地产各地办事处均会根据当地情况定制活动和体育项目。2018年，太古地产藉由已获WELL健康建筑标准认证的开发项目，成功发行首批总额5亿美元的绿色债券，其中部分资金用于投资太古坊一座（OneTaikooPlace）精品办公楼项目。显著亮点：•在新冠疫情期间根据《WELL健康-安全评价准则》（WELLHealth-SafetyRatings）采取额外防疫措施•配备紫外线杀菌灯的空气处理装置•配备紫外线扶手消毒设备的自动扶梯目前，WELL健康建筑标准认证在亚太地区较为普遍，2021年亚太地区获WELL认证的项目总面积翻倍，达到近8,000万平方米。亚太地区获认证项目的总面积约为12亿平方英尺（约合1.1亿平方米），其中大中华区认证项目的占比最高，约占该地区总面积的一半。值得一提的是，同期印度WELL认证项目的面积从400万平方米增至近900万平方米。大中华区澳大利亚和新西兰北亚地区东南亚地区%南亚地区%%%%建筑核心位置/围护结构是否具备健康认证？地基与建筑，亦即核心位置与围护结构方面的健康认证，能够帮助租户轻松获得内部空间健康认证。ONETAIKOOPLACE太古坊一座莱坊2021年度《活跃资本》报告强调，在诸多ESG基准中，公司治理基准对企业绩效的影响尤其显著（点击此处阅读更多内容）。这正是气候相关财务信息披露工作组的成立基础。ESG的重要性：租户指南3.2建筑层面的考虑因素公司治理通常探究企业的运营方式以及董事层级的监督职能，但租户尤应关注的重要方面之一在于问责制度。上市公司租户必须遵守相应证券交易所的财务报告标准。证券交易所日益趋向于采用可持续发展报告框架，以使所有利益相关者深入了解集团资产组合的气候相关风险。同时，此举能够防止“漂绿”问题，避免组织利用绿色营销误导公众相信其商品、目标及政策有益于环境。近期我们发现，越来越多的非上市公司自愿披露可持续发展信息，新加坡液化天然气公司（SLNG）正是其中之一。该公司于2021年自愿发布了首份可持续发展报告，强调其迫切需要减少办公楼和液化天然气终端的碳足迹。此外，香港科技大学（HongKongUniversityofScienceandTechnology）同样发布了年度可持续发展报告。公司治理因素如何助力租户实现可持续发展？第四部分SEG优质空气：颗粒物与无机气体会影响室内空气质量，对此组织可安装高质量暖通空调系统以满足相关标准。高效空气过滤器能够过滤0.1微米以下的污染物，有助于减少经由空气传播的病毒。优越地理位置：在城市环境中融入绿地空间而使城市愈加宜居，这也是莱坊可持续城市指数所衡量的关键因素之一。办公楼四通八达，连接着多处公共交通枢纽，临近绿地空间和碧蓝水域，具备便利的步行条件，这些都是Fitwel标准和WELL健康建筑标准认证所考虑的核心要素。绿色健康空间：结合自然光照和改善保温能力等节能解决方案均属于可持续发展措施，此类措施有助于提升租户舒适度，从而带来高达10%的生产力效益1。益于环境与人类：绿色环保与健康福祉并非相互矛盾。部分研究2指出，员工从传统工厂搬迁至新建绿色工厂后，表示空气质量和照明效果均有显著改善。1Fullbrook,D.&Jackson,Q.(2006)ValuecaseforsustainablebuildinginNewZealand（《新西兰可持续建筑价值案例》）.MinistryfortheEnvironment（新西兰环境部）2Ries,R.,M.M.Bilec,N.M.Gokhan,andL.S.Kim.TheEconomicBenefitsofGreenBuildings:AComprehensiveCaseStudy（《绿色建筑的经济效益：综合性案例研究》）.TheEngineeringEconomist（《工程经济学家》）,2006,51:3,259–95.Robins33%的受访者认为，从推动房地产业务向可持续方向转型的角度来看，“领导者”是最具影响力的利益相关者群体资料来源：莱坊年（你）我空间调查同样，在上述莱坊调查中，ESG的重要性：租户指南4.1气候相关财务信息披露工作组图.气候相关财务信息披露的核心要素资料来源：TCFD气候相关财务信息披露工作组（TCFD）构建了相应的信息披露框架，该框架发展迅速且广受认可，强调和量化了公司治理这项基础行动。TCFD由金融稳定理事会（FinancialStabilityBoard）于2015年组建，旨在就企业应当披露的信息类型提出建议，以帮助投资者、债权人、保险公司及其他财务利益相关方将中新加坡交易所（SGX）早在2017年6月就率先宣布支持该建议。与气候相关的风险纳入评估与定价决策。目前，TCFD建议已获得全球各行各业超3,500个机构的支持，仅亚太地区即有13家证券交易所应用TCFD建议（详见表4），其指标和目标用以识别和管理与气候有关的风险和机遇的指标和目标风险管理机构识别、评估和管理气候相关风险的流程战略与气候有关的风险和机遇对机构的业务、战略和财务规划的实际和潜在影响治理机构关于与气候有关的风险和机遇的治理表.亚太地区支持TCFD建议的证券交易所ESG的重要性：租户指南TCFD建议的普及令人欣喜，表明有越来越多的上市公司开始积极履行社会责任，其行为往往会对环境产生显著影响。他们主动承担责任，从而对社会产生更加积极的作用。许多国家/地区先后设定相关目标，要求上市公司在2025年或之前遵循TCFD建议披露信息。与此同时，TCFD也获得了不少非上市公司的支持，例如后文中所探讨的案例研究主角。TCFD四项核心元素的最终要点是指标和目标。举例而言，企业可以制定针对范围1、范围2和范围3排放（详见表5）的减排目标。通常情况下，现场办公的企业必须应对由城市燃气、公用车辆、制冷设施、用水用电、纸张消耗以及其他材料所产生的范围3排放。如果建筑未具备可持续发展特性，租户将难以控制办公空间的碳排放量。常见的可持续发展特性包括分表计量系统、电动车充电桩、高性能暖通空调系统等。资料来源：TCFD、莱坊研究部表.范围、范围及范围排放的定义资料来源：《温室气体核算体系：企业核算与报告标准》日兴资产管理有限公司（NikkoAssetManagement）是世界知名的基金管理公司，总部位于日本东京，截至2022年3月其资产管理规模已达2,432亿美元。该公司意识到气候变化是全球面临的最大威胁之一，进而致力支持《巴黎协定》（ParisAgreement）等全球倡议以助力缓解气候问题。因此，日兴资产管理秉持着对投资者与客户负责任的态度，积极采取行动并实施TCFD建议。根据公司最新发布的文件，我们发现，自2018年该公司采取TCFD建议以来，其环境绩效有了显著改善。案例研究：日兴资产管理有限公司范围1：直接温室气体排放范围2：电力产生的间接温室气体排放范围3：其他间接温室气体排放来自企业拥有或控制的资源的直接排放由企业购买的能源（包括电力、蒸汽、供暖和制冷）产生的间接排放企业上下游价值链中发生的其他间接排放新加坡交易所吉大港证券交易所胡志明交易所印度国家证券交易所马来西亚交易所日本交易所集团香港交易所河内交易所澳大利亚证券交易所韩国交易所台湾证券柜台买卖中心印度尼西亚交易所泰国证券交易所ESG的重要性：租户指南虽然2020财年的数据表明日兴资产管理在可持续发展方面取得了重要进展，但该公司认为，其中的原因在于新冠疫情防控措施导致多数员工居家办公，而当公司恢复现场办公模式后，碳排放仍将是亟待解决的严峻问题。日兴资产管理的总部办公楼位于东京中城大厦（MidtownTower），该建筑配备建筑性能监测设施，能够主动管理能源消耗，具体措施包括雨水及废水循环利用、自然光照与高效照明结合运用，以及提倡太阳能发电装置。此外，建筑所有者还计划为租户提供可再生能源发电方案，日兴资产管理基金经理对此尤其支持，认为该举措将有助于减少办公场所供电系统的碳足迹。因此，上市公司及非上市公司租户均可通过采取TCFD建议或其他形式的可持续信息披露框架，优化管理房地产领域的可持续发展措施，并减轻所租用空间可能引起的问题。公司的所有利益相关者都应了解其为实现可持续发展所付出的努力。表.日兴资产管理东京总部环境绩效资料来源：年日兴资产管理气候相关财务信息披露报告践行ESG理念需要多方的共同努力，因此租户除签署第2.4节中提及的绿色租约及绿色协议之外，还应评估业主的治理问题并进一步向其施加压力。许多业主现已开始遵守租户提出的ESG要求。此外，莱坊的部分跨国公司客户会主动要求业主与之共同签署绿色租约。我们目前正在协助此类客户构建相关条款，包括组建委员会并制定不同的可再生能源与减排目标。毫无疑问，我们预计未来将有更多企业签订绿色/气候租约。许多建筑已建成较长时间，其建筑规格可能并不符合租户的当前期望。因此，业主或将需要协助满足租户的特定要求。例如，我们的某些租户客户期望了解，如果业主无法自主提供任何形式的可再生能源，则是否能够要求其购买或引进可再生能源。另一项常见要求是电动车充电桩，如今越来越多的政府鼓励居民使用电动汽车，因而促这种交通方式日渐普及。鉴于思维模式的转变，业主需要主动适应租户所提出的合理可行要求。总而言之，公司治理与环境及社会维度密切相关，后两者在企业报告与合规中变得愈发重要，以至于许多ESG职位与合规职位均已被合并。我们对客户需求展开研究，发现ESG的三个维度相互交织，其中任何一个维度都无法孤立存在。4.2评估业主的治理问题财年财年单位财年财年财年1,09215,19149654.51,02913,44161465用电量总能耗复印纸人均购买量办公用品绿色采购1,000千瓦时吉焦张%1,05713,80754858.81,00713,71045713.686912,1491149.5-13.7%-12.8%-75.1%-30.2%变化百分比（对比上一财年）日兴资产管理日本东京总部年度（当年4月至次年3月）环境绩效。ESG的重要性：租户指南如今，全球各种规模的组织均着手践行ESG理念，充分证明了ESG理念对于企业运营及房地产管理的益处。该理念影响着企业的经营方式以及与其品牌之间的内在联系。然而即便证据摆在眼前，许多租户仍然犹豫不决，担心ESG投资的成本难以负荷，或者畏惧其相关流程复杂繁琐，因而始终未在房地产领域开展充分的ESG投资。此外，租户或许更加关注当前低迷的宏观经济环境，期望重新聚焦于企业的主营业务。2022年第二季度莱坊Cresa企业房地产信心指数表明，在“增加投资组合中可持续性认证建筑的数量”方面，投资者的热情明显降温，呈现出轻微的负面趋势。上述所有因素必然会导致租户采取更加谨慎的态度，从而在ESG领域退缩。尽管如此，实现长期ESG目标仍是必然趋势，一旦经济企稳，企业随即应当加快行动步伐。我们相信，未来会有更多企业将ESG及气候因素纳入办公空间要求，尤其考虑行业租赁ESG认证所需衡量的运营能耗、隐含碳、循环经济、社会驱动因素等诸多指标。后续行动行业未来趋势第五部分莱坊研究部为世界各地的客户提供策略性建议、顾问服务以及预测，其中包括开发商、投资者、基金组织、企业机构以及公共部门。我们的所有客户都认识到，他们需要获得专为其独特需求而定制的独立专家建议。重要声明：©KnightFrankLLP2022。本报告只提供一般性信息，不得以任何方式依赖其中的内容。虽然在准备本报告所列之信息、分析结果、观点和预测内容时已严格遵照标准要求，但对于因使用、依赖或参考本文件内容所造成的损失或损害，KnightFrankLLP概不负责。作为一般报告，本文件未必代表KnightFrankLLP对特定物业或项目的观点。在KnightFrankLLP事先未批准复制形式和内容的情况下，不得复制本报告全部或部分内容。KnightFrankLLP是在英国注册的有限责任合伙企业，注册编号为OC305934。注册办事处位于55BakerStreet，LondonW1U8AN，即成员名册存放地址。如需获取莱坊研究报告，请访问knightfrank.com/research作者李敏雯亚太地区研究部主管christine.li@asia.knightfrank.com+6585113758LaiWyaiKay亚太地区副董事wyaikay.lai@asia.knightfrank.com+6564293583PamelaHow亚太地区高级分析师pamela.how@asia.knightfrank.com+6564293538ESG战略定制团队TimArmstrong全球商业物业服务部主管tim.armstrong@asia.knightfrank.com+6597379991DanWhitmore亚太地区全球资产组合服务部主管dan.whitmore@asia.knightfrank.com+6582181916AdelineLiew亚太地区商业物业服务部总监adeline.liew@asia.knightfrank.com+6597809783如果您对我们的研究有任何疑问，或需要房产方面的建议，欢迎联络我们。亚太地区ESG部门主管张浚桦大中华区ESG副董事jackie.cheung@hk.knightfrank.com+85228467417JenineCranston合伙人兼澳大利亚ESG部门主管jenine.cranston@au.knightfrank.com+61290366720中国内地ESG大使祝蓉蓉上海商业物业服务部副董事pauline.zhu@cn.knightfrank.com+8618502100496王蓉蓉工业物业服务部副董事annie.wang@cn.knightfrank.com+8613917238130陈晓婷上海项目管理部高级经理camilla.chen@cn.knightfrank.com+8613564514382王艳萍北京商业物业服务部董事frances.wang@cn.knightfrank.com+8613910896913张杰北京项目管理部主管george.zhang@cn.knightfrank.com+8613701208094何秦北京人力资源部人事经理jane.he@cn.knightfrank.com+8613718638320黄一匀广州总经理even.huang@cn.knightfrank.com+8618588850393陈诚深圳商业物业服务部经理jacky.chan@cn.knightfrank.com+8613631609063陈嘉玲深圳商业物业服务部高级顾问jl.chen@cn.knightfrank.com+8613088888771